国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知
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国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知
国家税务总局
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知
国税发[2003]83号
2003-7-9
为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，规范房地产开发企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，现就房地产开发企业征收所得税有关问题通知如下：
一、关于开发产品销售收入确认问题
房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。
（二）采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
3、采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
4、采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。
委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。
（五）将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。
2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
（六）以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。
二、关于开发产品预售收入确认问题
房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率
预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
预售开发产品完工后，企业应及时按本通知第一条规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
三、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题（一）下列行为应视同销售确认收入
1、将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；
2、将开发产品转作经营性资产；3、将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；
4、以开发产品抵偿债务；5、以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。
（二）视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。
（三）视同销售行为收入确认的方法和顺序1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；3、按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。
四、关于代建工程和提供劳务的收入确认问题
房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。
房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。
五、关于成本和费用的扣除问题
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
下列项目按以下规定进行扣除：（一）销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积
销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（二）土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1、属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2、属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
（六）成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
（七）广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
（八）折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
六、关于本通知适用范围和执行时间问题
本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。
本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行。
广州市关于鼓励国内企业利用外资的优惠规定
广东省广州市人民政府
广州市关于鼓励国内企业利用外资的优惠规定
广州市人民政府
第一条 为鼓励我市国营企业和集体所有制企业（以下统称企业）利用外资，促进经济发展，根据国务院有关鼓励外商投资规定和广州市鼓励外商投资实施办法，特制订本规定。
第二条 企业利用外资，需享受本规定有关优惠的须经广州市对外经济贸易委员会批准或认可。
第三条 企业利用外资，所需外汇、国内配套资金，以及作为我市投资所需的土地、厂房、水电等设施，有关部门应优先提供。
第四条 国营企业以国家资金或资产（包括厂房、场地、设备和其它资产）投资兴办中外合资、合作企业而分得的税后利润，按《国营企业所得税条例》的规定，缴纳国营企业所得税，免缴调节税。在缴纳国营企业所得税时，可扣除在合资、合作企业已交纳属中方部份的所得税额。产
品出口企业或先进技术企业享受有关减免的所得税，可视同已缴纳所得税，给予扣除。
企业从合资、合作企业中分得的税后利润，经财税部门批准，可全部留给企业。
第五条 中方企业按合同规定金额以自有资金或资产投资兴办合资、合作企业的，从开始获利年度起，所分得的税后利润在五年内免缴国营企业或集体企业所得税，其中属国营企业的，同时免缴调节税，这部份利润全部留给中方企业使用。
第六条 国营企业从合资、合作企业中分得的税后利润，在缴纳国营企业所得税后，该税后利润应按“生产发展基金”、“新产品试制基金”、“后备基金”、“职工福利基金”、“奖励基金”五项基金进行分配。其中“生产发展基金”、“新产品试制基金”和“后备基金”，可用于
对合资、合作企业的再投资，或用于合资企业期满时购买外方股本或资产；也可用于中方企业生产经营。
第七条 集体所有制企业以银行贷款投资兴办合资、合作企业而分得的税后利润，按《集体企业所得税暂行条例》缴纳集体企业所得税。税后利润全部留给该集体企业后，在使用时应留有适量的生产储备基金，用于购买合资企业期满时的剩余资产。
第八条 中方企业以银行贷款投资兴办合资、合作企业的可按还贷规定在分得利润中归还贷款本息。其中，国营企业在还款时，可提取职工福利基金和奖励基金。
第九条 中方企业以场地使用权作价投资而分得的利润，可在缴纳所得税前先提取场地使用费。
第十条 中方企业在合资、合作企业中分得的外汇利润，可用于中方企业进口先进技术、设备；也可在外汇管理部门监管下，在企业间或合资、合作企业间调剂使用。
第十一条 企业利用国外商业信贷、外国政府信贷、补偿贸易或其他利用外资形式进行技术改造或兴办新企业的，其新增利润可在缴纳国营企业所得税前偿还国外贷款本息，提取职工福利基金和奖励基金。集体企业也可以按还款规定在缴纳所得税前偿还国外贷款本息。
企业获得的外汇在偿还国外信贷资金后，可按国家规定的比例留成。
本条所列的企业，经市对外经济贸易委员会批准可享受合资、合作企业的有关待遇。
第十二条 企业利用外资效益显著的，可由企业主管部门对承办的中方负责人和参加谈判、筹建的中方人员给予奖励。奖励的具体办法由各县、区、局（总公司）制订，报市对外经济贸易委员会核准。
第十三条 中方投资者对合资、合作企业的各项投资、利润的分配、使用和纳税情况，必须建立账户，单独核算，并按年度编制会计报表，报送主管部门和同级财税部门。
第十四条 本规定由市对外经济贸易委员会负责解释；其中有关财政税收问题，由市财税部门解释。
第十五条 本规定自公布之日起施行。
1987年7月16日
甘肃省公共场所治安管理办法（1997年修正）
甘肃省人大常委会
甘肃省公共场所治安管理办法（修正）
甘肃省人大常委会
（1994年9月26日甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 根据1997年7月30日甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈甘肃省公共场所治安管理办法〉的决定》修正）
第一章 总 则
第一条 为了加强公共场所治安管理，预防违法犯罪和治安灾害事故，保障公共场所的安全，维护社会治安秩序和公民合法权益，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内的下列公共场所：
（一）文化、娱乐、体育场所；
（二）饮食、服务场所；
（三）游览场所；
（四）商业、集市贸易场所；
（五）交通客运场所；
（六）临时举办的大型节庆、文化、娱乐、体育、展览、展销、物资交流等活动场所；
（七）县级以上人民政府决定纳入管理的其他公共场所。
机关、团体、部队、企业事业单位对社会开放的上述场所，也适用本办法。
第三条 公安机关是公共场所治安管理的主管部门，对公共场所依法实施治安管理。
工商行政管理、文化、广播电视、新闻出版、城建、旅游、交通、体育等有关部门，协助公安机关实施公共场所的治安管理。
第四条 公共场所的负责人为本场所的治安责任人。
公共场所的主管单位应当依照“谁主管、谁负责”的原则，负责指导、督促公共场所建立健全治安责任制，定期检查治安情况，协助公安机关落实整顿、整改措施，维护公共场所的治安秩序。
第五条 公民在公共场所活动，必须遵守国家法律、法规和社会公德，自觉维护公共场所的秩序。
公民制止、揭发公共场所中的违法犯罪行为，受法律保护。
第二章 治安管理
第六条 公共场所必须符合下列治安要求：
（一）有固定场所，各项设施牢固安全，出入通道畅通；
（二）消防设施符合防火规定，室内装修要采用非燃或难燃材料；
（三）电器设备完好，符合安全用电规定，夜间开放的，要有足够的照明设备和突然停电时的应急措施；
（四）核定的人数容量与场所相宜；
（五）有维护治安秩序的治安保卫制度和措施；
（六）有明确的公共场所负责人；
（七）文化、娱乐和健身、美容服务场所不得设置封闭式包厢。
第七条 开办本办法第二条第（一）、（二）项规定的公共场所，须持主管部门的批准文件或有关证件，到所在地公安派出所审查签署意见，报县、市（区）公安局（分局）批准，领取《甘肃省公共场所治安许可证》，并每年审核一次。
公安派出所或县、市（区）公安局（分局）接到申领报告后，应当依照本办法第六条规定的各项要求审核，在15日内作出同意或不同意的决定，并书面通知申领单位，不同意的应当说明理由。因故停业、歇业、转业、迁移、变更名称和负责人、法定代表人等，应当在10日内向原发
证机关办理变更或注销登记手续。
第八条 举办本办法第二条第（六）项规定的活动，主办单位应当于举办日期的20日前向所在地县、市（区）公安机关提出申请；跨县、市（区）举办的，向所在地市、州（地区）公安机关提出申请。
公安机关接到申请后，应在7日内进行审核，并将许可或不许可的决定书面通知主办单位。不许可的，应当说明理由。
公安机关对许可举办的活动，应当协同主办单位制订安全保卫方案；在活动过程中发生紧急情况，应当依照有关规定及时采取应急措施，直至责令停止活动，主办单位和参加活动的人员应当服从。
第九条 公共场所的治安管理应重点预防和查禁下列问题：
（一）拐卖、绑架妇女、儿童；
（二）吸毒、贩毒；
（三）卖淫、嫖娼或者组织、强迫、引诱、容留、介绍他人卖淫；
（四）制作、贩卖、传播淫秽物品；
（五）赌博或为赌博提供条件；
（六）打架斗殴、侮辱妇女、寻衅滋事；
（七）利用封建迷信手段进行诈骗活动；
（八）非法携带、出售、存放枪支弹药、管制刀具、易燃易爆、剧毒和放射性等危险物品；
（九）以色情方式服务、招徕、陪随顾客；
（十）使用音响器材违反国家规定，影响周围居民学习、工作、休息，不听制止；
（十一）限员的场所超员经营；
（十二）倒卖车票、机票、文娱体育活动入场券或者其他票证；
（十三）污损文物、古迹及雕塑等公共设施；
（十四）其他扰乱公共秩序的行为。
第三章 治安责任
第十条 公安机关的主要治安职责是：
（一）及时查处公共场所发生的刑事案件、治安案件，处置治安灾害事故，对公共场所及其周围突出的治安问题进行专项治理；
（二）督促公共场所建立治安保卫组织或配备专（兼）职治安保卫人员，指导、帮助建立健全治安安全制度，落实安全防范措施；
（三）宣传治安管理法律、法规和规章，组织和指导对公共场所治安保卫人员的审查、培训，支持和督促公共场所治安负责人和治安保卫人员依法履行治安职责；
（四）检查公共场所的治安安全情况，发现危害治安安全的隐患，及时督促整改。
第十一条 公安人员对公共场所进行治安检查时，必须出示《甘肃省公共场所治安管理检查证》。禁止任何人以检查为名，滥用职权，谋取私利。
治安管理检查证须由公安人员专人专用，一人一证，不得转借或超越管辖区段使用；不得委托或聘用非公安人员进行检查。
第十二条 公共场所负责人的主要治安职责是：
（一）宣传贯彻治安管理的法律、法规和规章，教育工作人员遵纪守法；
（二）建立治保组织或者配备专（兼）职治安保卫人员；
（三）制订内部安全制度和岗位责任制，组织落实治安防范措施；
（四）及时向公安机关报告治安情况，协助公安机关查处刑事案件、治安案件和治安灾害事故。
第十三条 公共场所治安保卫人员，应当切实履行治安保卫职责，落实治安防范措施，维护治安秩序。发现违法犯罪活动，应及时制止并报告公安机关，或者将违法犯罪人员送交公安机关处理。
第四章 奖励与处罚
第十四条 认真执行本办法，符合下列条件之一的单位和个人，由所在场所、主管单位、公安机关或人民政府给予表彰、奖励：
（一）严格执行治安责任制，落实治安防范措施，治安工作成绩显著的；
（二）及时发现、制止违法犯罪行为，预防重大治安事件、刑事案件、治安灾害事故的发生，保卫国家、集体财产和公民生命财产安全有功的；
（三）检举揭发违法犯罪行为，勇于同犯罪分子作斗争，或协助公安机关查破案件，抓获犯罪分子有功的。
第十五条 违反本办法第六条或第七条规定的，对单位处警告、一千元以下罚款，对公共场所负责人处二百元以下罚款，并责令限期改正或补办手续。
第十六条 违反本办法第八条第一款规定，处主办单位三千元以下、主办单位负责人二百元以下罚款，并责令补办手续或者停止举办。
第十七条 违反本办法第九条第（一）、（二）、（三）、（四）项规定的，依照全国人民代表大会常务委员会或甘肃省人民代表大会常务委员会有关决定处理。
第十八条 违反本办法第九条第（五）项规定的，依照《甘肃省禁止赌博条例》处理。
第十九条 违反本办法第九条第（六）、（七）、（八）、（十）、（十一）、（十二）、（十三）项规定的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处理；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十条 违反本办法第九条第（九）项规定的，处单位五千元以上、一万元以下，单位负责人五百元以下罚款，并责令其停业整顿。经停业整顿仍不改正的，吊销《甘肃省公共场所治安许可证》。
第二十一条 公共场所负责人不履行本办法第十二条规定的职责，对场所内发生的重大刑事案件或重大治安灾害事故，隐瞒不报的，对单位处警告、五千元以下罚款，对公共场所负责人处警告、二百元以下罚款。经处罚教育仍不改正的，责令其停业整顿，直至吊销《甘肃省公共场所治
安许可证》。
第二十二条 公共场所治安保卫人员违反本办法第十三条规定，致使场所内多次发生刑事、治安案件或治安灾害事故的，对单位处警告、二千元以下罚款，对治安保卫人员和直接责任人处警告、二百元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 公安人员在公共场所执行公务时，违反本办法第十一条规定的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十四条 违反本办法有关规定的公共场所，公安机关责令停业整顿或吊销《甘肃省公共场所治安许可证》后，应当书面通知工商行政管理机关。工商行政管理机关必须依法处理。
第二十五条 公安机关对公共场所违反本办法作出的停业整顿处罚期限为10日以上、30日以下。
被吊销《甘肃省公共场所治安许可证》的公共场所，不得开业经营，并在6个月内不得重新申领《甘肃省公共场所治安许可证》。
第二十六条 公安机关对违反本办法的行为作出行政处罚决定及执行的程序，依照《中华人民共和国行政处罚法》的规定执行。
第二十七条 公共场所对公安机关依照本办法作出的处罚决定不服的，按国务院《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的有关规定，申请复议或向人民法院提起诉讼。
公共场所向公安机关报告申领治安许可证，公安机关拒绝颁发或者不予答复的，适用前款规定。
第五章 附 则
第二十八条 本办法执行中的具体应用问题，由甘肃省公安厅负责解释。
第二十九条 本办法自1995年1月1日起施行。
附：甘肃省人民代表大会常务委员会关于修改《甘肃省公共场所治安管理办法》的决定
（1997年7月30日甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）
决定
甘肃省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议，审议了省人民政府提出的关于《甘肃省公共场所治安管理办法修正案（草案）》的议案。会议决定将《甘肃省公共场所治安管理办法》第二十六条修改为：“公安机关对违反本办法的行为作出行政处罚决定及执行的程序，依照《
中华人民共和国行政处罚法》的规定执行。”
本决定自公布之日起施行。
《甘肃省公共场所治安管理办法》根据本决定作相应的修正，重新公布。
1997年7月30日
