“减负”先得“减副”/杨涛

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论物权法草案对绿地和车库权利归属制度安排的缺陷

邓光达

我国物权法草案已进入十届全国人大常委会第十二次会议审议阶段，这标志着我国法制建设日臻成熟，公民财产权益的保护力度将从制度层面得以真正提升和落实，物权法草案再次引起社会公众的强烈关注。
据媒体报道，物权法草案规定“建筑区划内的物业管理用房的所有权属于建筑物区分所有权人共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。”。
物权法草案设计的上述制度安排，无疑以“意思自治、契约自由”的价值理念和取向，明确了现实生活中纷争不止的住宅小区绿地、车库的权利归属，具有不可估量的积极意义。
但是，物权法草案上述制度安排中的部份内容，“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，从法律的公平、正义、合理的价值观去分析判断，存有重大的先天性缺陷，不利于社会公众整体合理利益的实现，不利营造一个和谐共处、可持续发展、止争息诉的社会环境，不利于节约社会公共事务的管理资源，将可能给社会公众行使和享有必须的、正当的、适宜的、合理的、公平的、正义的利益带来灾难性的后果，应引起立法机关和公众的高度关注。
一、物权法草案“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，将使现实生活中，不利于社会和公众整体利益的行为合法化，弊大于利，负面后果将难于控制和收拾。
1、在现实生活中，有的房地产开发商或建设单位在住宅小区的建筑物首次转让时，在房地产买卖合同中约定：住宅小区绿地的所有权或绿地的使用、占有、收益和管理的法律权利属于卖方。此时，依据物权法草案上述依约定确权的制度设计安排，住宅小区的绿地所有权或法律权益将全部归属于房地产开发商或建设单位。
物权法草案的制度安排一旦使上述现实生活中的行为成为合法的法律行为后，房地产开发商或建设单位对住宅小区的绿地享有所有权，将可能带来以下的严重后果：
（1）小区绿地将可能会变成房地产开发商或建设单位获取更大商业利益的一项稀有专有资源，小区所有的业主住户将无法正常地、合理地使用和管理与住户业主密切相关的小区绿地，不能拥有必须合理的居住环境和权利
其实，随着当今社会经济和文化的发展和进步，城市居民享有小区绿地的使用权已经成为一项必须而又合理的应有权利。但是，当房地产开发商或建设单位享有小区绿地所有权后，房地产开发商可以合法地限制或禁止小区住户使用小区绿地，可以合法地限制某类人群使用小区绿地，可以过有偿服务的方式让小区业主使用小区绿地。此时，小区业主住户安居的完整权利受到房地产开发商或建设单位商业利益的干扰，公民居住的经济成本和权利环境处于不可自控的境地，社会大众安居乐定的目标将无法实现。
（2）在小区业主不能拥有小区绿地共有权利的情况下，小区业主与房地产开发商或建设单位之间的经济利益和权利博弈，将随着市场环境的变化而不断改变，权利与利益的争诉概率加大，止争息诉目标亦无法实现，社会管理公共事务的成本将长期维持较高的成本，损害全社会的共同利益。
（3）当小区绿地为房地产开发商或建设单位所有时，其可借助强势地位，通过市场运作，以合法方式，变更小区绿地的用途，以获取更高的商业利益，或者市场对价的方式，向小区绿地使用的对象收取超额的商业垄断利益。
2、同上理，在现阶段停车位法定规划比例还处于一般水平的现实状况下，当小区法定规划的停车位被约定为房地产开发商或建设单位所有时，房地产开发商或建设单位将可能垄断这部份相对小区住户而言的稀缺物业，以高租金或高价格，向小区业主住户合法地获取高额的经济利益，直接损害小区业主住户和应有的合理利益。
物权法草案“车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定”的制度设计和安排，未能以最优的制度安排，实现社会公共利益的最大化，对小区住户的公共利益维护缺乏力度，未能在小区业主住户和房地产开发商或建设单位利益之间取得应有平衡。
3、物权法草案对绿地、车库等依照有约定的，按约定，无约定，推定为共有的思路作制度安排的设计，致使停车位、绿地的权利归属处于专有或共有权属二可状态，物权归属并不稳定。在现实生活中，易产生较大的纷争概率，不能说是一个较好的制度设计。
4、物权法草案对绿地可按约定确定权利归属的安排，与长期以来实施的房地产法律制度不能衔接。在现有的房地产法律制度中，小区宗地号的土地使用权面积在地上建筑物建成后，依房地合一转移的法律规定，小区宗地号的全部土地面积已经分摊到计算建筑容积率的建筑物上，如果新的物权法制度安排不能与长期实施的合法、合理有效的房地产法律制度衔接，其后果将是严重的。
二、根据我国现实和未来的发展状况，应把小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属，作小区全体业主共有财产的制度安排。
物权法草案有关建筑物区分所有权的制度设计安排，借鉴了德国和我国台湾省《公寓法》等相关法律制度，但借鉴后的建筑区划内和建筑物区分所有权的制度设计安排，并没有充分吸收该法律模式中有关建筑区划内共有权制度的设计与安排，放弃该法律模式中规定的，当建筑物有固定使用方法，并属建筑物区分所有权人（即全体业主）生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有的合理内涵。
据相关资料显示，我国台湾省有关停车位的权属制度安排是将法定强制规划标准要求的停车位（法定停车位）安排规定为建筑物区分所有权人共同拥有，但是，建筑物区分所有人可以通过约定，将法定停车位以对价方式约定为某一小区业主专有使用，该对价和约定受法律保护，而对超出法定强制规划标准建设的停车位，即对房地产发展商或建设单位经行政管理部门批准建设的增建停车位、奖励停车位则作专有权属的制度安排，允许增建停车位、奖励停车位在市场上自由买卖。
在小汽车快速进入我国城市居民家庭生活，将成为不可缺少的居住出行元素，居住环境日益提高的当今时代，我国物权法草案对停车位、绿地权属制度的设计安排，应以小区和建筑物最终功能为制度安排的基点、出发点，摒弃优先考虑投资利益的取向，吸收他人有关当建筑物有固定使用方法，并属建筑物区分所有权人生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有这一公平、合理原则，对小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属，确立并做出为小区建筑物区分所有人的共有财产的制度安排。
三、小区绿地、法定强制规划标准内的车库等权利归属建筑区划内建筑物区分所有权人共有的制度安排，能较好地平衡各利益主体的合理利益，对社会终极的管理目标有利，对小区众多的业主住户有利，亦不损害房地产开发商或建设单位的合理利益。
当法律制度安排小区绿地和和法定停车位为小区建筑物区分所有权人共有时，房地产开发商或建设单位为实现其预期的商业利润，将会把预期的市场利润安排的小区住宅房价上，优质优价，房地产开发商或建设单位合理的商业利润并不会降低，房地产开发商和建设单位的投资动力并不会减弱。此时，对买家而言，要获得较好的居住配套环境，就要付出合理的成本，价优质优。如此的制度安排，在市场机制的作用下，将会在较好地平衡各方权利主体的合理利益。
物权法将与我们公民生活息息相关，一个良好的物权制度安排，将有利于社会经济、文化发展，有利于社会的和谐和稳定。期待良好的物权制度安排，能给我们公民的合理利益带来更好的保护。



二○○四年十月二十六日


广东省惠州市人民政府


关于修改《惠州市烟花爆竹安全管理规定》的通知
惠府〔2007〕185号

各县、区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
市人民政府决定对《惠州市烟花爆竹安全管理规定》（市政府令第31号）作如下修改：
一、第八条修改为：“取得《烟花爆竹经营（批发）许可证》的批发企业，负责向全市烟花爆竹零售经营者供应烟花爆竹。
烟花爆竹供应单位对供应过程的安全和产品质量负完全责任。”
二、第十条第二款第（一）项修改为：“烟花爆竹经营批发企业全市设6家，其中惠城区内2家（含市直1家、惠城区1家），惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县各1家。”
三、第十条增加一款作为第三款，其内容为：“烟花爆竹批发（储存）和零售（经营门市、临时销售网点）企业的生产经营安全由各县、区按属地管理原则，确定经营企业并与经营企业签订安全生产责任书，对生产经营安全责任负责。”
四、第十七条修改为：“进入本市行政区域的烟花爆竹（不包括焰火燃放活动的烟花爆竹），由批发企业从取得《烟花爆竹安全生产许可证》的生产单位采购。
进入我市行政区域销售的烟花爆竹，由批发企业粘贴本企业注册的防伪标志后，供应全市零售经营者。”
五、第十八条中的“按照《烟花爆竹安全与质量》（GB10631-2004）对烟花爆竹产品的分级，一级批发企业必须遵守‘禁A、限B、提倡C、D’的原则，采购和配送符合国家标准要求的下列产品。”修改为：“按照《烟花爆竹安全与质量》（GB10631-2004）对烟花爆竹产品的分级，批发企业必须遵守‘禁A、限B、提倡C、D’的原则，采购和供应符合国家标准要求的下列产品。”
六、第十八条第（一）、（二）项分别修改为：
“（一）A级产品。
禁止批发企业向零售经营者供应A级产品。大型焰火晚会和燃放活动经公安部门批准后，方可供应给取得A级燃放资质的专业燃放单位。
（二）B级产品。
禁止批发企业向零售经营者供应B级产品。在燃放点组织燃放B级产品，批发企业应派出专业燃放人员。”
七、第十九条中的“一级批发企业不得采购和配送下列国家明令禁止生产的产品。”修改为：“批发企业不得采购和供应下列国家明令禁止生产的产品。”
八、第二十条修改为：“烟花爆竹批发企业应当按照规定履行向零售单位统一供应的职责，并及时回收、免费保管零售经营者未销售完的烟花爆竹产品”。
九、增加一条，内容为：“第二十一条 禁止烟花爆竹批发企业哄抬物价和采用不符合法律与市场竞争规则的行为垄断货源。”其后条文依次顺延。
十、原第二十一条现第二十二条中的“《道路运输危险货物车辆标志》GB（12268）”修改为：“《道路运输危险货物车辆标志》（GB13392-2005）”。
十一、原第二十三条修改为：“第二十四条 经由道路运输进入我市行政区域的烟花爆竹，应当经市、县（区）公安部门许可。烟花爆竹批发企业经由道路运输烟花爆竹的，托运人应当向运达地县、区公安部门提出申请，并提交《烟花爆竹安全管理条例》第二十三条规定的有关材料。”
本通知自发布之日起施行。
《惠州市烟花爆竹安全管理规定》根据本通知作相应修改后重新公布。


惠州市人民政府
二〇〇七年十二月十三日