岳阳市人大常委会关于加强和规范市人大代表活动的规定（修订）

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江西省上饶市人民政府


上饶市住宅区物业管理办法


　　第一章　总则
　　第一条　为加强和规范上饶市住宅区物业管理，明确业主、使用人和物业管理企业及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅区物业的合理使用，维护住宅区的公共秩序，创造整洁、安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据《江西省城市居住小区物业管理条例》，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市行政区域内住宅区的物业管理。
　　第三条　本办法所称的住宅区，是指以住宅为主，公用设施配套比较齐全并具有一定规模的居民生活区。住宅区的划分，由县、市（区）房地产管理部门结合社区管理，按照住宅与公共实施的相关情况划定。
　　本办法所称物业，是指已建成投入使用的各类房屋及相关设施、设备、场地等。
　　本办法所称业主，是指房产的所有权人。非业主使用人可以根据业主委托，享有权利，并承担义务。
　　本办法所称物业管理，是指业主、非业主使用人委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮和整洁，同时对住宅区的安全、环境卫生、绿化等进行日常管理，并为业主、非业主使用人提供相关服务。
　　本办法所称物业管理企业，是指依法设立的从事物业管理服务的法人。
　　第四条　市人民政府房地产行政主管部门（以下简称物业主管部门）是本市行政区域内物业管理的行政主管部门。
　　县、市（区）房地产管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门，依照本办法对辖区内的物业管理进行监督管理。
　　建设、规划、市政、电力、邮电、环卫、园林、公安（消防）、价格、工商行政管理等有关部门按照各自职责协同实施本办法。
　　街道办事处协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社会服务的相互关系进行协调。
　　第二章　业主大会与业主委员会
　　第五条　实行物业管理的住宅区入住率达到５０％以上的，必须召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。业主人数超过１００名的，可按比例推选业主代表。
　　业主大会由全体业主组成，业主代表大会由业主推选的代表组成。业主大会或业主代表大会须拥有投票权者过半数以上的业主或业主代表出席才能举行。
　　业主的投票权，普通住宅按每２０平方米为一个计票单位，别墅按每１５平方米为一个计票单位；非住宅按每１０平方米为一个计票单位，不足的按四舍五入处理，但每个独立产权单位不得分割投票。
　　第一次业主大会或业主代表大会，由物业主管部门会同街道办事处、居委会等相关单位组织召开，费用开支由物业建设单位承担。
　　第六条　业主大会或业主代表大会行使下列职权：
　　（一）选举、罢免业主委员会委员；
　　（二）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
　　（三）审议业主委员会工作报告；
　　（四）决定聘用或解聘物业管理企业；
　　（五）审议通过住宅区物业管理方案；
　　（六）决定其他有关维护业主权益和督促业主执行业主公约的重大事项。
　　第七条　业主大会或业主代表大会一般每年召开１—２次；经业主委员会或１０％以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。
　　业主大会或业主代表大会可以邀请街道办事处、社区居民委员会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席。业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。
　　业主大会或业主代表大会的决议，以全体业主或业主代表过半数通过。
　　第八条　业主委员会是在住宅区内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。
　　一个住宅区只能成立一个业主委员会。
　　第九条　业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
　　（一）召集和主持业主大会或业主代表大会；
　　（二）聘请派出所、居民委员会等有关单位人员兼任业主委员会副主任或委员；
　　（三）根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更、终止物业管理委托合同；
　　（四）监督检查物业管理经费的使用情况；
　　（五）检查业主公约和物业管理委托合同的执行情况；
　　（六）受理业主对物业管理企业的投诉；
　　（七）监督和协助物业管理企业的工作，根据物业管理企业请求公布欠缴费户名单，协助物业管理企业催交物业管理服务费；
　　（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
　　第十条　业主委员会根据住宅区的规模由５至１１人组成，设主任１人，副主任１至３人，每届任期３年，可以连选连任。
　　业主委员会可将日常管理事务委托居民委员会承担，业主委员会会议由主任召集，作出的决议，以组成人员的过半数通过。
　　第十一条　业主委员会应在选举产生之日起１５日内，将业主委员会章程和名单报物业主管部门登记备案，并同时抄送当地居委会。
　　第十二条　业主委员会的活动经费由全体业主共同分摊，但不得超过同期物业管理费总额的５％．具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。
　　第十三条　业主大会、业主代表大会、业主委员会的决议和业主公约，应当符合国家的有关规定，不得与法律、法规、规章相抵触。
　　第三章　物业管理企业
　　第十四条　物业管理企业必须持有物业主管部门颁发的《物业管理资质证书》。物业管理资质实行年审制和等级管理制。物业管理企业应配备相应的专业技术人员和管理人员，物业管理人员应经专业培训考核合格后，持证上岗。
　　第十五条　物业管理企业的权利：
　　（一）根据委托合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定，管理住宅区的物业；
　　（二）按照国家和省、市有关规定收取物业管理服务费；
　　（三）制止各种损害住宅区物业和妨碍物业管理的行为；
　　（四）享受国家对第三产业的优惠政策。
　　第十六条　物业管理企业应当提供的服务内容：
　　（一）物业公用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；
　　（二）物业公用部位、共用设施和物业管理区域内道路景观、绿地的保洁服务；
　　（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；
　　（四）车辆进出及停放的管理；
　　（五）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范；
　　（六）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案、业主档案的保管；
　　（七）举办社区文化活动；
　　（八）物业管理企业应接受所在街道办事处和居委员的监督，协助做好社区管理、社区服务工作。
　　第十七条　新建住宅区交付使用而入住率不到５０％的，由开发建设单位选择物业管理企业或自行组建物业管理企业进行前期管理，并报物业主管部门备案，前期物业管理费用由开发建设单位承担。业主大会或业主代表大会产生后，由业主大会或业主代表大会决定物业管理企业的续聘和改聘。
　　物业销售（预售）时，前期物业管理企业应当告示服务内容和收费标准并与物业买受人签订前期物业管理服务协议。
　　第十八条　实施物业管理的住宅区，业主委员会应当与受聘的物业管理企业签订物业管理委托合同（以下简称委托合同）。
　　物业管理委托合同必须按省建设厅、省工商行政管理局联合制定的《物业管理委托合同示范文本》签订。
　　物业管理企业应当自委托合同签订之日起１５日内，将委托合同报物业主管部门备案，同时抄告辖区居委会。
　　第十九条　住宅区内车辆停放的管理应接受公安等部门的统一指导和监督。
　　进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所。
　　物业管理企业应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。
　　第四章　物业维修经费
　　第二十条　实行物业管理的住宅区应当建立物业维修专项资金，用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、养护。
　　物业维修专项资金遵循全额储存、业主共同所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受财政、审计监督的管理制度。
　　第二十一条　物业维修专项资金不得出错，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。
　　物业维修专项资金的管理费用由财政部门核定，在物业维修专项资金的增值收益中提取，并纳入预算外资金收支两条线管理。
　　第二十二条　物业维修专项资金由物业管理行政主管部门成立“维修资金管理中心”设立专户进行管理。
　　物业维修专项资金由开发建设单位和购房者共同缴纳，开发建设单位按１５元／㎡标准缴交，购房者（含商品房、经济适用住房、拆迁安置房）按购房款２％的比例缴纳到开发建设单位，由开发建设单位在办理住宅区移交时一并划拨到“维修资金管理中心”专户。
　　第五章　物业管理用房
　　第二十三条　开发建设单位在新建住宅区开发建设中，应当按住宅区总建设面积９‰的比例配置物业管理用房。其中５‰为物业管理和社区管理办公用房，４‰为经营用房，其费用列入开发建设成本，具体位置应在办理物业销售（预售）证之前予以确定。
　　物业管理用房产权属国家所有，交由业主委员会代管，由物业管理企业使用。零星开发的商品房，难以提供物业管理用房的，需向物业主管部门交纳相应的物业管理用房价款，由物业主管部门在同一住宅区内统一调剂物业管理用房。开发建设单位必须在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起１５日内无偿移交给物业主管部门，具体使用可根据各个社区实际情况拟定方案，报物业主管部门核准。
　　第二十四条　开发建设单位应当在住宅区竣工验收合格之日起１５日内，向物业主管部门移交下列工程建设技术资料：
　　（一）住宅区总平面图；
　　（二）住宅区单体建筑、结构、设备图；
　　（三）住宅区地下管网图；
　　（四）有关设施、设备的使用和维修技术资料；
　　（五）住宅区综合验收资料。
　　住宅区业主委员会成立后，物业主管部门应当将上述资料提供给业主委员会，供物业管理企业使用。
　　住宅区综合验收时，应有物业所在地街道办事处派人参加，开发建设单位已选择了物业管理企业进行前期管理的，物业管理企业必须派人参加。
　　第二十五条　住宅区交付使用后，由开发建设单位承担保修期内的保修责任或者由其委托的物业管理企业承担。
　　第二十六条　住宅区内的管道煤气、通信、水、电、有线广播电视的管线及设施、设备的维修与养护，由有关专业单位负责或者由其委托的物业管理企业负责。
　　第六章　物业的使用与维护
　　第二十七条　任何单位和个人不得在住宅区内从事下列行为：
　　（一）擅自改变房屋结构、房屋用途；
　　（二）对房屋承重墙、梁、柱、板、阳台及公共部位违章凿、拆、搭、占；
　　（三）变更房屋外立面装饰；
　　（四）堆放危及公共安全的易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；排放有毒、有害和污染的物质或超出国家规定标准的噪音；
　　（五）聚众喧闹；
　　（六）擅自占用公共场所，损坏公共设施，毁坏绿化；
　　（七）随意停放机动车辆；
　　（八）乱设摊、乱设集贸市场；
　　（九）乱倒垃圾、杂物；
　　（十）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻划；
　　（十一）在住宅区内饲养家禽、家禽和放养宠物；
　　（十二）法律、法规、规章规定不得从事的其他行为。
　　第二十八条　业主或非业主使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业，并按照《住宅使用说明书》和《业主公约》的规定缴纳一定的保证金再进行装修。物业管理企业应当将装修房屋的注意事项告知业主或非业主使用人。
　　物业管理企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为或造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由物业管理企业督促责任人负责修复或赔偿，应当通知行为人立即停止并改正。对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。
　　第二十九条　物业维修、更新时，相邻业主、使用人应当予以配合，因相邻业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。因物业维修、更新影响相邻业主或使用人物业使用或造成财产损失的，由责任人修复或赔偿。
　　物业出现严重损坏，影响业主和使用人安全时，物业管理部门应当督促物业管理企业限期维修。
　　第七章　物业管理服务收费
　　第三十条　物业管理服务收费的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。
　　第三十一条　物业管理企业提供物业维修保养、公共卫生清洁、绿化、交通、保安等具有公共性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府定价；物业管理企业提供公共代办性的服务而收取的物业管理服务费，实行政府指导价，特约服务费除价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。具体收费标准按规定的权限由物价部门会同物业主管部门制定。
　　业主委员会已委托物业管理企业进行管理与服务项目的收费，除法律、法规、规章另有规定外，其他部门不得重复收取。
　　物业管理服务费的收支情况，物业管理企业应当每年公布一次，接受业主委员会的监督。
　　第三十二条　物业管理企业在不影响住（用）户利益的前提下，利用物业管理区域内属于全体业主共有的场地、设备或物业管理经营用房开展经营活动，收益应用于物业管理服务费用开支。
　　第三十三条　物业管理服务费由物业管理企业按《物业管理委托合同》所约定的期限向业主或非业主使用人收取。预收期限不得超过１２个月。业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
　　物业管理服务收费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费范围及服务内容应当在经营场所或收费地点醒目位置公布。
　　第三十四条　建设单位未出租、出售的物业以及交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费按应收标准的７０％收取。物业管理企业在物业管理服务合同约定之外自行提供服务，未经业主委员会或业主认可的，业主或使用人可以不支付费用。
　　第八章　附则
　　第三十五条　本办法施行前已经实施物业管理的住宅区，应当按照本办法规定进行规范。
　　本办法施行前已交付使用但尚未实施物业管理的住宅区，按照本办法规定逐步实施物业管理。
　　第三十六条　大厦写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。
　　第三十七条　违反本办法规定的，由政府主管部门按照《江西省城市居住小区物业管理条例》之规定予以处罚。
　　第三十八条　本办法由市物业主管部门负责解释。
　　第三十九条　本办法自发布之日起施行。



简易程序转为普通程序在司法实践中的变异

储祥源 秦昌东


根据《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》的规定，人民法院审理案件的组织形式有简易程序（独任审理）和普通程序（合议庭审理）两种。适用简易程序审理案件的期限为三个月，不得延长。审理中，发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，可以转为普通程序，由合议庭进行审理，并及时通知双方当事人。最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》（简称《简易程序规定》）第三条规定：当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。从规定中可以得出，由简易程序转为普通程序的情形有三种，第一种是适用简易程序后在三个月的期限内不能结案的；第二种是法院在审理过程中发现案情复杂，需要转为普通程序审理的；第三种就是当事人对适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立或者人民法院在审理中认为不宜适用简易程序的。第三种情形后面一种情况可以归并到第二种情形之中。

本来，简易程序转为普通程序审理是为了更好地查明事实，准确适用法律，克服个人对法律事实和适用法律的认识缺陷，以充分保护当事人地合法权益。但在司法实践中，这种程序的正常转换正发生变异。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（简称《民事证据规定》）第三十三条第三款规定，由人民法院指定举证期限的，指定的举证期限不得少于三十日，自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算。第八十一条规定，人民法院适用简易程序审理案件，不受解释中第三十三条第三款规定的限制。根据规定，适用简易程序审理的案件，人民法院指定的举证期限是可以少于三十日的（司法实践中通常是与提交答辩状的期限是一致的），而适用普通程序审理的案件，人民法院指定的举证期限则不得少于三十日。《民事证据规定》第三十四条规定，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。《民事证据规定》第二条第二款规定，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。由此看出，如果当事人没有在规定的举证期限内提供证据的，则可能承担不利的后果（通常表现为败诉）。适用简易程序审理的民事案件，当事人提供证据至少应当在开庭审理前或开庭审理时，否则要承担不利的法律后果。司法实践中，通常部分当事人在开庭审理前或开庭审理时并没有将应当提交的证据或者说是可以证明其观点的证据向法庭提交，并通过第一次的开庭审理发现了自己所举证据的不足。在此情况下，当事人要求继续举证已经不可能。在此情况下，当事人在一审程序中为弥补自己举证缺陷的最好救济途径就是将简易程序转为普通程序继续审理。因为只有转换为普通程序，当事人才可能合法地获得举证期限（上面已经陈述，普通程序审理的案件，当事人的举证期不得少于三十日），而且可以对方提供的证据进行针对性的举证。

简易程序转为普通程序可以由当事人对简易程序提出异议，由法院进行审查认定；或者法院认为案情比较复杂（通常表现为承办法官的认为），或者法院由于某种原因在三个月的期限内不能够结案，此时，法院就可以将简易程序审理的案件转为普通程序审理，当事人则可以当然地获得法定的举证期限。不管是哪一种情形，是否转为简易程序，均应当由法院决定。而是否需要转为简易程序的标准中，除因为超过三个月未能结案而需要转为普通程序审理的标准是客观的，为三个月的期限，其他是否需要转为普通程序没有一个具体的、客观的判断，标准完全掌握在法院。正是由于这样规范性规定的存在，造成了一些“合法”的司法不公现象。司法实践中，从举证的角度来说，经常存在一方因为期限内举证不能的缺陷，通过适当的途径，由法院将简易程序转为普通程序，从而弥补了自己举证方面的缺陷，其证据可能将直接影响实体上的处理。相对于法院来说，即使其实际上是为了“照顾”需要举证的一方当事人举证，其也可以打着“法律规定”的旗号。尽管算不上“以合法形式掩盖非法目的”，但至少说在程序上以致在实体上对另一方当事人都是不公正的。

笔者认为，为了避免当事人或者社会公众对人民法院司法的公正性与合理性产生合理的怀疑，有必要对现行的相关规定进行必要的修改或补充。最好的方案是取消简易程序和普通程序举证期限的差异，除当事人协商的外，需要由人民法院指定的，应当确定统一的举证期限。如果确实有必要存在简易程序和普通程序举证期限的差异，则亦应当确定一个或几个由简易程序转为普通程序的客观标准，或者应当征询当事人的意见，是否同意转为普通程序，以防止法院为其司法不公行为提出合法的辩解，也有助于避免当事人的合理怀疑。