关于对八省市建筑安全生产工作进行督查的通知

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浅议房地产开发项目前期策划合同的订立

湖南金州律师事务所 文 颖


自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地土地使用权套取银行资金用于房地产项目开发的做法已经难以继续，开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。
在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议??? 房地产开发项目前期策划合同。
一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念
日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。
房地产项目的前期策划也与房地产项目的代理销售密切联系，许多项目都采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取代理销售费的新模式。
房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。
二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。
（ 一）委托人的义务
房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：
1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。
2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。
3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。
4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。
（二） 受托人的义务
1、依约完成策划方案
受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：
（1）市场调研
A区域房地产市场调研
B类比竞争楼盘调研
C各类物业市场调研
D项目功能与主题定位分析
E目标客户定性调查
F目标客户定量调查
G市场定位分析和项目价格定位分析
F项目可行性总评估分析报告
(2)项目投资策划
A宏观经济和本区域城市市场调研
B项目所在地环境、现状及发展趋势判断
C项目开发方式和开发节奏建议
D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析
E项目投入产出分析及资金运作建议
(3)项目规划策划
A项目背景分析
B项目名称和标志
C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示
D单体主力户型组合概念方案
E整体建筑风格定位、色彩计划
F室内布局、装修概念提示
G环境规划及艺术风格提示
H公共家具设计概念提示
I公共装饰材料选择指导
J灯光设计及背景音乐指导
K项目建成后未来生活方式指引
依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。
2、保证策划方案达到合同约定的要求。
四川省达州市人民政府办公室


达州市人民政府办公室关于印发《达州市各级政府及行政主管部门负责人安全生产“一岗双责”制度实施办法》的通知

(达市府办〔2008〕6号)


各县、市、区人民政府，市级有关部门：
　　《达州市各级政府及行政主管部门负责人安全生产“一岗双责”制度实施办法》已经市政府研究，现印发你们，请遵照执行。




二○○八年一月十七日



达州市各级政府及行政主管部门负责人
安全生产“一岗双责”制度实施办法

　　第一章 总 则
　　第一条 为加强安全监管，强化安全责任意识，落实综合治理措施，形成各司其职、各尽其责、分兵把口、齐抓共管的安全生产格局，根据《中华人民共和国安全生产法》、《四川省安全生产条例》和国务院《关于进一步加强安全生产工作的决定》（国发〔2004〕2号）、四川省人民政府《关于进一步加强安全生产工作的决定》（川府发〔2004〕20号）、四川省人民政府《关于全面深化“一岗双责”进一步完善安全生产责任制的通知》（川府发〔2007〕40号）等法律、法规、规章及规范性文件的规定，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于达州市行政区域内的各级政府（含街道办事处，下同）以及各级政府行政主管部门。
　　第三条 各级政府及其所属行政主管部门对安全生产工作实行“一岗双责”制度。各级政府有关负责人要负责分管工作范围内的安全生产工作；各级政府行政主管部门负责人按照“谁主管，谁负责”、“谁审批，谁负责”的原则，抓好分管工作范围内的安全生产工作。
　　第二章 政府有关负责人的责任
　　第四条 各级政府的主要负责人是本地区安全生产工作的第一责任人，对本地区安全生产工作负全面领导责任。其职责是：
　　（一）抓好安全生产法律、法规、方针、政策及上级政府、同级党委安全生产工作决策、部署、指示的贯彻落实；
　　（二）将安全生产工作纳入本地区经济和社会发展规划，并组织实施；
　　（三）建立健全并落实政府安全生产工作责任制；
　　（四）将安全生产工作纳入政府的重要议事日程，及时研究解决本行政区域内安全生产工作中的重大问题；
　　（五）及时对本行政区域内的安全生产工作作出部署并督促检查；
　　（六）落实本地区安全生产控制指标并加强考核，建立约束、激励机制。
　　第五条 各级政府分管安全生产工作的负责人是本地区安全生产工作综合监督管理的责任人，对安全生产工作负组织协调和综合监督管理领导责任。其职责是：
　　（一）组织实施安全生产法律、法规、方针、政策及党委、政府有关安全生产工作的决策、部署、指示，主持研究制定本行政区域内安全生产监管的办法和措施；
　　（二）受本级政府主要负责人委托，主持召开安全生产工作有关会议，研究和协调处理安全生产中的重要问题；
　　（三）组织并参加本行政区安全生产重要工作、重大活动；
　　（四）督促、检查本级政府部门和下级政府安全生产工作，责令有关单位和部门限期整改重大安全隐患；
　　（五）监控安全生产专项目标、控制指标运行情况，加强督导和考核；
　　（六）督促安全生产监管机构加强自身建设，提高安全生产监管能力和水平；
　　（七）组织开展安全生产事故的应急救援和调查处理工作。
　　第六条 各级政府分管其他工作的负责人对分管工作范围内的安全生产工作负直接领导责任，按照“谁主管，谁负责”、“谁审批，谁负责”、“谁发证，谁负责”的原则，负责支持配合分管安全生产工作的负责人抓好分管范围内的安全生产工作。其职责是：
　　（一）负责抓好安全生产法律、法规、方针、政策及党委、政府有关安全生产工作的决策、部署、指示在分管工作范围内的贯彻落实；
　　（二）坚持将安全生产工作与分管工作同时安排部署，同时组织实施，同时考核验收；
　　（三）督促分管部门认真履行工作范围内的安全生产监管职责，适时组织开展并参加安全生产大检查，协调重大事故隐患整治工作；
　　（四）分管工作范围内发生安全生产事故灾难时，按规定及时赶赴事故现场，组织、协调事故抢险救援和善后处理工作。
　　第三章 部门有关负责人的责任
　　第七条 各级政府行政主管部门的主要负责人是本行业（领域）安全生产工作的第一责任人，对本行业（领域）安全生产工作负全面领导责任。其职责是：
　　（一）负责抓好安全生产法律、法规、方针、政策及上级有关安全生产工作的决策、部署、指示在本部门、本系统的贯彻落实；
　　（二）组织落实上级党委、政府和有关部门下达的安全生产专项目标任务，及时研究解决本部门、本系统安全生产中的突出问题；
　　（三）坚持将安全生产工作与本部门、本系统的业务工作同时安排部署，同时组织实施，同时考核验收；
　　（四）组织和领导本部门、本系统的事故隐患排查整治工作，对发现的重大事故隐患，督促制定整治措施并加以落实；
　　（五）明确本部门安全生产监管机构、人员，并改善其工作条件；
　　（六）本部门、本系统发生安全生产事故灾难时，按规定启动本部门、本系统安全生产事故灾难应急预案。
　　第八条 各级政府行政主管部门分管安全生产工作的负责人具体负责抓好本行业（领域）安全生产工作。其职责是：
　　（一）组织实施安全生产法律、法规、方针、政策及上级有关安全生产工作的决策、部署、指示，结合本行业（领域）工作实际，主持制定安全生产管理制度和措施；
　　（二）受本部门主要负责人委托，主持召开本行业（领域）安全生产工作会议，贯彻上级指示，分析安全形势，部署工作任务；
　　（三）组织本行业（领域）开展事故隐患排查整治工作，督促相关业务科（室、办、股）抓好安全生产工作，参加安全生产重要活动；
　　（四）督促、指导本行业（领域）安全生产监督管理机构加强自身建设，提高安全生产监管能力和水平；
　　（五）本行业（领域）发生安全生产事故时，按规定及时赶赴事故现场，组织开展事故救援和善后处理工作。
　　第九条 部门分管其他工作的负责人按照“谁主管，谁负责”的原则，负责支持配合分管安全生产工作的负责人抓好分管范围内的安全生产工作。
　　第四章 责任追究
　　第十条 各级政府的有关负责人及其所属行政主管部门负责人忽视安全生产工作，不履行或不正确履行安全生产领导职责，导致发生安全生产事故的；发生事故后隐瞒不报、谎报、拖延不报，或者不及时组织开展事故救援工作，导致人员伤亡和财产损失扩大的，按照《安全生产领域违法违纪行为政纪处分暂行规定》（监察部、国家安监总局令第11号）、《生产安全事故报告和调查处理条例》（国务院令第493号）、《<生产安全事故报告和调查处理条例>罚款处罚暂行规定》（国家安监总局令第13号）和《四川省关于重特大安全事故行政责任追究的规定》（省政府令第79号）的有关规定，严格按照“四不放过”（事故原因不查清不放过，事故责任者没有受到处理不放过，防范措施不落实不放过，职工群众没有受到教育不放过）原则依法严肃追究责任。
　　第十一条 坚持重特大安全事故述职检查制度。凡年度内发生1次死亡10人以上重特大事故、一个月内连续发生2起1次死亡3人或者一个季度内连续发生3起1次死亡3人以上较大安全事故的县（市、区）政府主要负责人，应向市政府写出书面检查并到市政府述职。
　　第五章 附则
　　第十二条 本办法在实施过程中，国务院、省政府另有规定的，从其规定。