辽宁省港口管理规定

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江苏省无锡市人民政府


市政府关于印发《无锡市城市房屋拆迁估价管理规定》的通知

发布日期：2004-11-24

　　各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：
现将《无锡市城市房屋拆迁估价管理规定》印发给你们，请认真贯彻执行。




　　　　　　　　　　二○○四年十月二十日

无锡市城市房屋拆迁估价管理规定

第一条　为规范本市房屋拆迁估价行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，保障城市建设的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》及省、市房地产估价和房屋拆迁管理的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。
第二条　在本市城市规划区国有土地上进行房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本规定。
第三条　市房产管理局会同有关部门成立房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会），负责对拆迁估价进行技术指导和估价技术鉴定。
估价专家委员会应当建立拥有一定数量资深注册房地产估价师及房地产管理、城市规划、司法等方面专家在内的房地产评估专家库，并定期公布和更新专家库名录。
第四条　房屋拆迁估价应当遵循独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
第五条　房屋拆迁估价必须由取得省级以上建设行政主管部门核准的三级以上（含三级）资质的专业房地产价格评估机构（以下简称估价机构）承担。未取得房地产估价三级以上（含三级）资质的估价机构，或未经年检合格以及信用档案管理中发现重大问题的，不得承担房屋拆迁估价业务。
符合条件的房屋拆迁估价机构，由市房产管理局会同市建设局每年向社会公告一次，供拆迁当事人选择。
第六条　房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内被拆迁房屋，原则上只能委托一家估价机构进行评估，拆迁总户数达到500户以上的，可以由两家估价机构共同评估，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等统一执行标准后，方可进行估价活动。
拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取拆迁当事人共同选择的方式。一般先由拆迁人在报名参与且符合条件的估价机构中选定一家估价机构，然后在拆迁地点公告征询被拆迁人意见后确定。如果3日内同一项目半数以上被拆迁人对估价机构持有异议的，则由房屋拆迁管理部门在报名参与拆迁估价并符合条件的估价机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在组织抽签前3日内，在拆迁地点公告抽签的时间和地点。
第七条　拆迁估价机构选定后，拆迁人应当与拆迁估价机构订立书面拆迁估价委托合同。
第八条　从事拆迁估价的人员必须为房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师是指经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员；房地产估价员是指通过省建设行政主管部门组织的考试，取得《房地产估价员岗位合格证》，并经市房产管理局登记注册的人员。
拆迁估价人员进行估价活动，应在拆迁现场向被拆迁人、房屋承租人出示《房地产估价师注册证》或《房地产估价员岗位合格证》，做好评估咨询、解释工作；未出示有效证件的，被拆迁人或者房屋承租人有权拒绝配合评估。
第九条　受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。
估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第十条　估价机构接受拆迁估价委托后，应当指定专门估价人员，依据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）、《无锡市城市房屋拆迁估价技术规范》及拆迁法规、规章的有关规定，按照委托合同约定的时间和要求，进行房屋拆迁估价并提交规范性的估价报告。
《无锡市城市房屋拆迁估价技术规范》由市房产管理局会同市建设、国土、物价部门另行制定。
第十一条　拆迁当事人应当如实向估价机构提供拆迁估价所需的资料，并协助估价机构开展现场查勘等工作；因拆迁当事人未如实提供有关资料，造成评估失实或其他后果的，由拆迁当事人承担相应责任。
第十二条　拆迁估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案资料的，可凭有效的房屋拆迁估价委托合同，向房地产权属登记部门办理档案资料查阅手续，房地产权属登记部门应当积极配合。
第十三条　拆迁估价人员应当事前通知被拆迁房屋当事人并对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由查勘估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和拆迁估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在分户估价报告中作出相应说明后，估价机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。
第十四条　拆迁估价前，应当依法明确被拆迁房屋的性质（含结构、用途等）和面积。
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；一栋房屋有两种以上（含两种）结构或用途、房屋所有权证与土地使用权证记载的用途不一致以及权属档案无记载或与权属证书及档案资料记载不一致时，以城市规划部门核发建设工程规划许可证时确定的性质为准；被拆迁人或房屋承租人具有工商营业执照并已持续经营一年以上的房屋（需提供拆迁前一年的持续营业税单），考虑非住宅房屋经营实际情况，可在被拆房屋按原产权性质拆迁评估价格的基础上增加一定的拆迁补贴。经营面积按土地变更后相对应的房屋建筑面积或房屋租赁备案的面积认定；被拆迁房屋的面积在权属证书及权属档案中无记载或与权属证书及权属档案中记载不一致以及部分房屋拆迁时，由拆迁人委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算并经房屋权属登记机构审核确认后作为估价依据。
被拆迁人擅自改变被拆迁房屋用途性质的，本规定和《无锡市城市房屋拆迁估价技术规范》（试行）施行后，应当依法办理相应的规划、土地、房屋用途变更手续。未依法办理变更手续的，拆迁时仍按原房屋产权证上载明的用途进行评估。
第十五条　市房产管理局委托房屋产权登记机构根据权属登记资料和房地产市场实际成交情况，定期公布不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格和二手房成交案例。
拆迁估价机构应当参照房屋产权登记机构定期公布的房地产市场价格，选取类似房地产成交案例，结合被拆迁房屋的房地产状况进行评估。
第十六条　估价机构应当将初步估价结果告知拆迁当事人（其中分户估价结果告知被拆迁人），拆迁人应当在5日内公示初步估价结果，估价机构进行现场说明，7日内拆迁当事人可以反馈有关意见。
公示期满后，估价机构应当结合拆迁当事人反馈的意见尽快结束评估工作，并向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
第十七条　拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
第十八条　拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以选择以下一种方式处理：
（一）申请原估价机构复估。原估价机构应当在收到复估申请起5日内向申请人出具复估结论。原估价机构调整评估结果的，应重新出具估价报告并注明调整原因。
（二）另行委托符合条件的估价机构重新评估。受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
第十九条　拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异，且协商达不成一致意见的，自收到复估报告或另行委托的估价报告、分户估价报告之日起5日内，可以向市房地产估价专家委员会申请评估鉴定。
原出具估价报告机构应当向估价专家委员会提供评估报告、评估技术报告和其他有关资料，配合估价专家委员会做好鉴定工作。
第二十条　受理拆迁估价技术鉴定申请后，估价专家委员会应当在10日内指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
经鉴定估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当重新出具估价报告。
鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第二十一条　估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。
第二十二条　房屋拆迁评估费由委托评估的拆迁当事人承担。评估报告被鉴定为存在技术问题的，估价机构应当将所收评估费用退还委托人。
拆迁当事人另行委托其他估价机构重新估价的，评估费由委托人预交，重新估价结果与原估价结果有差异且超出误差范围的，评估费由存在技术问题的估价机构承担，否则由委托人承担。
房屋拆迁评估鉴定费用由申请人预交。经鉴定机构鉴定，评估报告被鉴定为存在技术问题的，鉴定费用由出具估价报告的估价机构承担；否则由申请人承担。
房屋拆迁评估费和鉴定费的收费标准由物价部门制定公布。
第二十三条　对有下列行为之一的估价机构和估价人员，由市房产管理局依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，并记入其信用档案：
（一）违反《城市房屋拆迁估价技术规范》（试行），出具虚假估价报告，评估结果严重失实的；
（二）与拆迁当事人一方串通，损害另一方合法权益的；
（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；
（四）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；
（五）不履行评估技术咨询或复估解释义务以及不配合估价鉴定工作的；
（六）经估价鉴定专家组认定，估价报告存在技术问题或未被采用的分户报告超过全年分户评估报告总量10%（含）的；
（七）违反有关法律、法规、规章规定的其他情形。
第二十四条　以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行评估的，参照本规定执行。
第二十五条　江阴、宜兴市可以结合本地实际，参照本规定制定实施细则。
第二十六条　本规定自2004年11月15日起施行。


　　法官释明权是指法官对当事人的诉讼请求不明确、陈述的意见存有矛盾、提供的证据不充分时，通过发问、提醒等方式，使当事人明确其诉讼请求、更正相互矛盾的意见和补充相关证据的权力。释明权既是权力，也是义务。这一法律概念来源于域外。日本学者新堂幸司认为，释明“应当被理解为(包括职权探知主义审理在内的)法院的一个旨在谋求审理充实化、促进化及公平审理实质化的手段”。[1]法官释明权在我国民事诉讼立法中没有明确规定，虽相关的司法解释中有关于法官释明权的规定，但是缺乏可操作性，形成不了体系，导致司法实践中出现一定的混乱。
一、理想境地——法官释明权规范行使功能之评价

　　释明权制度被誉为民事诉讼的“大宪章”，能够有效克服当事人辩论主义的弊端。具体而言，法官释明权的功能主要表现在以下两方面：

　　第一，有利于实现司法公正。

　　司法公正，包括实体公正和程序公正。一方面，释明权制度有利于实现实体公正。实体公正本质上要求法官在当事人主张的诉讼请求明确完整、提供的证据确实充分的基础上作出裁判。另一方面，释明权制度也有利于实现程序公正。程序公正主要体现在当事人平等的参与上。法律面前人人平等，体现在诉讼中则是双方当事人享有平等的参与程序的权利。此时，法院行使释明权，以启发弱势一方将其主张明确化，提供应当提供的证据，使双方当事人的诉讼能力相对平衡，有利于双方平等地参与到诉讼程序当中去，从而达到程序公正。

　　第二，有利于提高司法效率。

　　效率也是诉讼所追求的价值之一。一方面，我国现在进行的是当事人主义取向的民事司法改革。[2]如果按照绝对的当事人主义，法官完全处于消极中立的地位，而由当事人及其律师主导诉讼的进程，则完全可能出现拖延诉讼、费用增加、司法资源被无端浪费等现象，诉讼成了某些人为了谋取个人私利的程序性工具。因此，在弱化法官职权、强调由当事人主导诉讼的同时，有必要考虑防止滥用诉权的问题。释明权的行使，能让法官有效地控制诉讼的进程，防止当事人肆意操纵诉讼程序，有利于节约国家司法资源，提高诉讼效率。

二、现实困境——法官释明权行使存在的主要问题之剖析

　　第一，《民事诉讼法》及相关司法解释并未对释明的性质作出明确的规定。释明究竟具有权利属性还是义务属性，抑或二者兼有，至今不甚明确。如果将释明视为一种权利，法官可选择是否进行释明，这样释明的价值就难以实现。从我国目前释明制度的立法现状来看，多数关涉释明的条款均用“应当”、“应”等带有强制色彩的语词来表述，这说明我国学者对释明性质的态度倾向于认为其是法官的一项义务。如果是义务，那么法官在该释明时未进行释明，就应当承担相应的法律后果，而目前我国的立法并未对此种法律后果作出规定。

　　第二，释明的基本功能在于为法官和当事人之间进行沟通架起一座桥梁，所以任何阻碍双方之间沟通的障碍都应当成为法官释明的内容。但现行立法就释明的范围没有系统的、全面的规定，已有规定范围过于狭窄，法律观点等方面的释明也尚未明确纳入释明制度的范围中。

　　综上所述，我国目前民事诉讼法和相关法律法规对法官释明制度作出的规定是非常局限和笼统的，已有的关涉释明的法规大多数只停留在一些程序性和技术性问题的层面上，且对释明的性质、释明的范围、释明的程度等关键性问题并未作出明确的规定。笔者认为，立法活动能很好地全面地指导司法实践，建立健全释明制度的相关法律法规，对最终在我国确立释明制度具有重大的意义。

三、法官释明权规范行使路径之探究

　　第一，严格释明的行使原则，包括公开、中立对等、探寻当事人真意和有限适度原则。公开原则明确了法官释明的场合，避免了法官暗箱操作偏袒某一方当事人，使对方当事人承担始料不及的败诉后果。法官要与双方当事人保持同等的司法距离，对当事人不得带有倾向，不得带有偏见，对案件始终保持超然客观的中立态度，避免歧视和差别对待，从而均衡当事人在诉讼能力上的差异，保证双方当事人的公平竞争和公平对抗。法官在审理案件中，应当通过必要的释明去探知和把握当事人陈述的真实意图，结合案件事实，发现诉讼目的，为可能需要的释明做必要的准备，以利于案件的正确审理，提高诉讼效率。法官在行使释明权的时候，一方面要防止过度行使，从而损害当事人的诉讼处分权或者破坏双方当事人诉讼力量的对等性；另一方面，又要防止法官过分中立和被动，从而偏离当事人的真实诉讼意图，使民事诉讼定纷止争的法理价值难以实现。在司法实践中，遵循有限适度释明原则，即要做到 “法官所做的一切释明，都不能达到让当事人或案外人以常人标准衡量而引起合理怀疑的程度”。[3]

　　第二，规范释明的适用范围。 释明的适用范围，也就是哪些事项适用释明，哪些事项不适用释明。对释明的适用事项作出规定，是关乎释明制度的一个重要问题，因为释明的合理、合法行使直接关系到民事诉讼程序正义和实体正义的实现。因此，必须由立法来明确法官释明的适用范围。对诉讼请求、证据、法律观点等存在瑕疵的具体情形，立法明确规定法官如何行使释明权。首先，对诉讼请求存在瑕疵时，法官应当向当事人释明，以探求当事人真实的诉讼目的，使当事人明确、完整或变更诉讼请求，从而保证法院对案件公正、正确地审理，使当事人的私权得到救助。其次，对于证明活动的释明，如果当事人对民事诉讼的举证规则并不熟知，法官应当耐心地向其解释说明。如果当事人举证不充分、不妥当或者并无相关证据时，法官应释明其修正、补充证据并告知其举证不能将承担败诉的风险；如果当事人因客观原因无法取证而向法院提出调查收集证据的申请，而法院经审查认为其申请不符合条件而驳回其申请，应当告知其驳回理由。在质证过程中，法官应当充当起指挥者的角色，引导当事人紧紧围绕质证对象和争议焦点，充分表达自己的观点和看法。另外，法官应当列出双方当事人存在异议的证据，通过向双方当事人说明，或必要时向双方当事人发问，或允许双方当事人相互辩论，从而去发现案件事实，对相关证据的证明力作出认定。最后，在庭审过程中，当事人不理解相关法律概念或者审理程序的情况常有发生，如果当事人提出释明的要求，法官应及时就相关问题作出解释说明，如当事人未提出，法官可根据个案情况主动作出释明。笔者认为，法律观点的释明，有利于增进法官与当事人之间的沟通和交流，不仅能防止突袭裁判，还能提高诉讼效率。

北安市人民法院 安丽佳