国务院关于发展房地产业若干问题的通知
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国务院关于发展房地产业若干问题的通知
国务院
国务院关于发展房地产业若干问题的通知
国务院
房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。加快发展房地产业，对于提高土地既是资源又是资产的认识，促进土地的节约和合理利用，对政府筹集建设资金，加快城市建设和经
济发展，都具有重要作用。为了推动房地产业的健康发展，现就有关问题通知如下：
一、进一步深化土地使用制度改革。要逐步扩大城镇国有土地有偿有限期使用范围。目前，除对国家投资的党政军机关、行政事业单位办公用房、住宅建设用地，公共设施、公用事业和国营工业等建设用地，继续采用划拨方式供应外，其他新增建设用地，首先是商业、金融、旅游、服
务业、商品房屋和涉外工程建设用地，要逐步采用土地使用权有偿有限期出让的办法。对外开放城市及地区土地使用制度改革的步子可适当加快。
城镇国有土地使用权的出让，必须严格执行《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。出让土地使用权一定要与建设项目相结合，不要盲目地成片出让土地使用权。出让土地使用权的审批权限不得层层下放。
集体所有土地，必须先行征用转为国有土地后才能出让。农村集体经济组织以集体所有的土地资产作价入股，兴办外商投资企业和内联乡镇企业，须经县级人民政府批准，但集体土地股份不得转让。
二、积极推行土地使用权出让集中管理的办法。城镇国有土地使用权的出让，由县级以上人民政府代表国家依法行使出让权，以规划为前提，统一规划、统一征用、统一开发、统一管理、统一出让。城镇国有土地的出让和使用，必须符合城镇规划的要求。城镇总体规划应能指导土地的
开发，详细规划应能为出让土地提供足够的依据。土地使用者应当按照城镇规划和土地使用权出让合同规定的要求，开发、利用、经营土地。
为了节约和合理利用土地资源，防止出现供求失调、竞相压价、收益流失的现象，各级人民政府要加强土地使用权出让的计划性。所有出让的土地，包括地块数、用地面积等都要纳入规划和计划，做到有计划出让。土地使用权出让的计划，按现行土地利用计划编制程序进行。
各级人民政府要切实加强对城乡土地的统一和集中管理，严格按照国家的法律、法规和文件审批、办理建设用地手续。国务院重申：不论开发区或非开发区，凡行政划拨、有偿出让的建设用地，耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，必须依照有关法规报国务院审批。对违反国家法
律、法规和文件及本通知规定的行为，应立即予以纠正，并按有关规定补办建设用地审批手续。
三、合理确定地价，提高土地利用效益。要根据土地不同的区位、使用性质、容积率、级差收益和供求状况等因素，由政府组织的评估机构合理确定基准地价，使之与本地区的经济发展以及宏观调控的要求相适应。土地使用权出让价格，要以基准地价为依据，并体现国家产业政策。城
镇住宅建设用地价格，随着住宅商品化的推进，按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性质实行不同价格。
四、加强开发区的审批和土地出让管理。设立经济、科技、工业等各类开发区，要进行充分论证，然后报国务院或省、自治区、直辖市人民政府审批。乡镇一级不设立开发区，但可以搞工业和乡镇企业集中连片开发。各地在制定开发区和招商的优惠政策时，不得超越国家有关规定的权
限。开发区经政府批准后，再进行土地开发和出让。土地出让和开发要按照合理布局、节约用地的原则，尽量利用荒地，严格控制占用耕地。
五、加强土地使用权出让合同的管理。出让方和受让方要按规定的程序签订土地使用权出让合同。土地使用权出让的合同里，必须明确规定土地使用权出让年限、土地用途、投资开发期限、在规定期限内的开发程度、土地出让金额和支付方式等。如不能按期开发、不按规定用途使用，
或土地闲置时间超过两年者，县级以上人民政府有权依法收回土地使用权。
六、加强对划拨土地使用权的管理。凡通过划拨方式取得的土地使用权，政府不收取地价补偿费，不得自行转让、出租和抵押；需要对土地使用权进行转让、出租、抵押和连同建筑物资产一起进行交易者，应到县级以上人民政府有关部门办理出让和过户手续，补交或者以转让、出租、
抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
七、继续深化城镇居民住房制度改革。要按照房屋商品化的原则，多方筹集建设资金，使住房的建设、分配、交换、消费进入良性循环。要运用经济调控手段，努力保持住房市场价格的相对稳定。各地要把解决城镇居民住房，特别是困难户的住房问题，作为房地产开发工作中的一项重
要任务。认真搞好福利房、微利房和商品房的建设，加快危房的改造。加强综合开发，配套建设。通过住房制度改革，促进房地产业的发展，满足人民群众对住房的需求。
八、完善房地产开发的投资管理。房地产开发建设投资是固定资产投资的一个组成部分，必须纳入国家固定资产投资总规模（外商投资除外）。在计划管理上，要适应改革开放的新形势，不断加以改进，做到既有利于宏观调控，又有利于微观搞活。为了促进房地产业的发展，今后，凡
地方自筹资金用于房地产开发的项目，一律由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府自行审批。允许各专业银行发放房地产开发贷款。银行贷款规模、发行债券额度等要列入信贷计划、证券计划和投资计划，实行总量控制。
九、正确引导外商对房地产的投资。外商投资房地产开发经营可弥补我国投资的不足，并可引进竞争机制。要按照国务院《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等规定，引导外商结合建设项目进行房地产开发。要正确引导投资方向，使其主要投向与我国规定的鼓励类引进项目相
配套的房地产开发，以及高难度高档次的房地产开发项目。
十、建立和培育完善的房地产市场体系。在房地产交易中应充分运用竞争机制。房地产一级市场即土地使用权的出让，要在城市总体规划指导下，尽量通过招标、拍卖等方式进行，减少协议出让。房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营和三级市场即投入使用后的房地产
交易，以及抵押、租赁等多种经营方式，要在国家宏观管理下，放开搞活，实行市场调节。土地使用权的转让和房产所有权的转移（包括涉外房地产），必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理过户手续。要建立与房地产市场配套的服务体系，建立房地产交易的中介服务代理机构、房
地产价格评估机构和对市场纠纷的仲裁机构等，逐步形成规范、公开、有序的房地产市场。
十一、提高房地产开发企业的素质，严格资质审批。所有从事房地产开发经营的中、外资企业，都必须经过严格的资质审批。全民所有制房地产开发企业要通过贯彻国务院《全民所有制工业企业转换经营机制条例》，积极进行经营机制的转换。所有行政单位兼有房地产经营业务的，必
须实行政企分开。各级政府部门都要转变管理职能，不直接干预企业的经营活动，不搞地方保护主义，简化各种办事手续，积极为企业服务。
十二、加强土地有偿使用收入的征收管理。目前，土地有偿使用收入（包括土地出让和房地产增值收益）的具体征收管理办法，由财政部依法制定。为防止房地产增值收益过多流向企业和个人，要逐步开征房地产增值税，把房地产增值收益中应当归国家所有的部分，通过税收的形式收
归国有。房地产增值收益中的大部分目前可由地方人民政府掌握，连同现行的土地出让收益、城镇土地使用税、场地占用费一起，作为专项基金，主要用于城市基础设施建设、土地开发和发展农业。
十三、加强房地产业的法制建设。要从我国国情出发，逐步建立健全房地产法律体系。各地人民政府可按照现有的有关法规，根据本地的实际情况，先制定一些地方性法规。房地产业的干部、职工，要努力学习和掌握房地产开发经营的知识，熟悉有关法规，做到有法必依，依法办事。
十四、加强对房地产业的领导。我国房地产业的领导和管理体制，还处于探索阶段。各地人民政府可按照国务院的现行部门分工和本地具体情况，根据加强领导、统一管理、分工负责的原则，自行确定管理机构，不要求与中央的机构对口设置。要不断总结经验，积极探索，逐步形成有
效、合理的房地产业管理体制。
1992年11月4日
关于加强“三来一补”管理的若干规定
广东省深圳市政府
关于加强“三来一补”管理的若干规定
深圳市政府
（1995年5月2日深圳市人民政府发布）
开展来料加工、来样生产、来件装配等对外加工装配业务和补偿贸易（以下简称‘三来一补’），对我市经济的发展起到了积极的推动作用。为及时解决“三来一补”发展过程中出现的一些问题，加强管理，促进全市经济的进一步发展，特作出以下规定：
一、开展“三来一补”的指导方针
（一）开展“三来一补”应本着稳定、发展、提高，在巩固中优化发展，在调整中不断提高的指导方针，加以正确引导。要根据深圳整体经济的战略要求，正确处理开展“三来一补”与整体经济的发展关系。既要有利于充分发挥土地和劳动力资源的优势，加速发展生产力，又要有利于
整体经济的优化和提高，不失时机地把我市经济推向新的水平。
（二）从实际出发，不同地区应有区别、分层次地发展“三来一补”。特区内要适度发展，宝安、龙岗两区要积极发展，山区和偏僻地区要鼓励发展。
二、开展“三来一补”的若干政策
（三）要将“三来一补”的发展纳入深圳城市发展总体规划，并以镇为主进行统一规划。积极发展规划合理、服务功能齐全的工业区。要将生产区和生活区分开规划建设，搞好道路、供水、排涝、供电、通讯、消防及污水处理等基础设施的配套建设。
要充分利用现有厂房发展“三来一补”项目。在现有厂房未充分利用之前，一般不批准新建厂房。市政府有关主管部门和各区政府要加强对新建厂房的宏观调控。新建厂房，必须根据资源和招商引资情况，按规定程序报建并经规划国土部门审批后方得兴建，不得擅自兴建，以免造成厂
房空置。
山区和偏僻地区发展“三来一补”，尚未有厂房的，要根据需要兴建厂房，其工业用地地价，经市规划国土部门批准，可比其它区域工业用地地价下浮30％。
（四）开展“三来一补”的产业政策应与全市产业政策相一致。积极鼓励发展资金密集型、技术密集型和全工序配套生产的项目，限制发展高耗能、高耗水等资源占用量大的项目，禁止兴建污染环境的项目。对已有的污染环境的项目必须限期治理，逾期达不到规定标准的，坚决停办或
者搬迁。
（五）市、区政府的有关部门应加强对劳动用工的组织和计划管理。加强职业介绍和培训，为“三来一补”企业提供优质劳动力。
“三来一补”企业，必须按照有关法律、法规建立健全劳动用工合同制，明确厂方与劳务工双方承担的权利和义务，保障双方的合法权益。
“三来一补”企业必须按照我市的有关规定，组织劳务工参加工伤等相关的社会保险；必须不断改善劳动条件，保障劳动者的劳动安全。
“三来一补”企业必须保证劳务工合法享有的工资待遇，劳务工工资不得低于市劳动局公布的该地区的工资最低标准。如需要加班、加点，应按规定支付加班、钟点工资。不得延付或克扣工人工资。
（六）根据国家和广东省的有关规定，凡进出口企业承接对外加工装配业务，其所生产的出口货物和所获得的工缴费免征增值税。凡新办“三来一补”企业，经营期在十年以上的，从获利年度起，第一、二年免征企业所得税，第三至第五年减半征收企业所得税。经营期不足十年而享受
上述企业所得税优惠的，要按规定追回已减免的企业所得税。
（七）根据国家和广东省有关规定，对外加工装配的成品属于国内市场紧缺而国家允许进口的，经市经济发展局（以下简称市经发局）会同有关部门审核批准，按规定办理进口手续和依法纳税后，可以在国内销售；“三来一补”企业经市政府主管部门批准可使用国产原材料、零部件进
行加工装配制成产品后出口。
（八）外商符合下列条件之一者，可申请办理自货自运深、港直通车：
1、承接对外加工装配业务的企业年加工费达100万港元以上者；
2、补偿贸易企业，外商投资50万美元、年出口50万美元以上者；
3、每月进出口货物达60吨以上者。
（九）市财政对区属（含村镇，下同）“三来一补”企业收取的占工缴费3％的统筹部分不再收取。市财政对市属“三来一补”企业收取的统筹部分仍按原规定执行。商务单位对市属“三来一补”企业工缴费收取的手续费，由占工缴费的5％调整为3％。
三、加强管理，提高办事效率和服务水平
（十）对“三来一补”企业要加强财务管理。“三来一补”企业应按市有关规定，设立帐簿，建立健全各项财务制度，合理核定工缴费结汇基数。
（十一）严格执行各项安全制度。“三来一补”企业应按规定设置消防、安全设施，加强防火、防事故等安全管理。有关主管部门对违反安全制度的“三来一补”企业必须依法查处，依法追究责任人的法律责任。
（十二）“三来一补”企业所在地区应加强治安管理。采取社企联防、区域联防、村镇联防、警民联防等措施，充分发挥各种治安自治组织和群防群治组织的作用，严厉打击各种刑事犯罪，认真及时处理好因劳资纠纷引发的问题，创造良好安定的社会治安环境。“三来一补”企业要认
真做好内保工作。
（十三）各级政府要统一政令，对现有“三来一补”企业收费项目进行全面清理。本着减轻企业负担的原则，降低企业的收费标准，减少收费项目。有关收费项目和收费标准，特区内由市政府规定，特区外由宝安、龙岗两区政府提出方案，报市政府核准后执行。所有收费实行收支两条
线，由负责该项收费的部门开单，使用财政部门印制的票据，由财政部门统一收取。建立有利统一管理的收费卡制度，收费卡上没有的收费项目，“三来一补”企业有权拒付。建立对乱收费的举报制度和责任追究制度，对违反规定乱收费、乱罚款、乱摊派的单位和个人，依法追究该单位负
责人和直接责任者的法律责任。
（十四）规范对“三来一补”企业的检查工作。确属必要的检查，由各级政府批准统一进行。坚决查处到企业吃、拿、卡、要的恶劣行为，切实纠正乱检查的现象。
（十五）政府各部门要提高办事效率，做好对“三来一补”的管理和服务工作。对“三来一补”的项目申请，按原管理权限和程序分别由市、区有关主管部门审批，除需报送外经贸部审批的项目外，应在五个工作日内予以批复。对“三来一补”企业领取营业执照和税务登记的申请，凡
符合条件的，工商行政管理部门和税务部门应自各自受理申请之日起五个工作日内予以核准登记；不予登记的，应向申请者说明理由。
（十六）各镇、村的工缴费统筹收入，应划出一定比例建立自营工业体系，生产适销对路的自营产品，培植稳固的经济基础。
（十七）提高中方参与“三来一补”企业管理的能力。中方除向“三来一补”企业派出厂长和财务人员外，有条件的还应派出技术人员、业务经营人员，切实参与“三来一补”企业的运营，提高中方人员的经营管理能力和技术消化吸收能力。
四、其它
（十八）本规定由深圳市人民政府负责解释。
（十九）本规定由市经发局会同有关部门负责监督执行。
（二十）本规定自公布之日起实施。
1995年5月2日
甘南藏族自治州人民政府办公室关于印发甘南州行政执法社会监督员管理办法的通知
甘肃省甘南藏族自治州人民政府办公室
甘南藏族自治州人民政府办公室关于印发甘南州行政执法社会监督员管理办法的通知
各县市人民政府，州直各部门、单位，省属驻甘南有关单位：
现将《甘南藏族自治州人民政府行政执法社会监督员管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
二O一一年六月二十一日
甘南藏族自治州人民政府行政执法社会监督员管理办法
（州法制办 2011年6月20日）
第一条 为了加强对行政执法工作的社会监督，保障社会公众对行政执法工作的知情权、参与权和监督权，促进行政执法机关和行政执法人员依法履行职责，规范行政执法行为，根据《甘肃省行政执法监督条例》和《甘肃省行政执法监督检查规定(试行)》的有关规定，结合本州实际，制定本办法。
第二条 州政府从各级人大、政协及社会团体、行业协会、街道社区、企事业单位、新闻媒体中聘请行政执法社会监督员(以下简称“社会监督员”)，依法对行政执法机关的行政执法行为进行监督。
第三条 社会监督员应当具备下列条件：
（一）拥护党的路线、方针、政策，遵守国家法律法规，品行端正、作风正派、办事公道，有一定的社会影响力和代表性。
（二）具有一定的科学文化知识、法律知识和参政议政能力。
（三）善于听取和反映群众的意见，敢于依法履行行政执法监督职责。
第四条 聘请社会监督员的程序：由州政府法制办公室发出通知，建议有关部门和单位推荐，根据有关部门和单位推荐的人选情况进行初步筛选，上报州政府确定后，颁发社会监督员聘请证书和甘肃省行政执法监督证。
第五条 社会监督员对各级行政执法机关的行政许可、行政处罚、行政征收、行政强制、行政确认、行政给付、行政裁决、行政检查等方面的行政执法行为进行监督，保护公民、法人和其他组织的合法权益。具体职责是：
（一）反映行政执法活动中存在的问题，检举行政执法人员违法违纪行为，并提出改进意见或建议；
（二）现场了解行政执法活动，对违法行政行为可以当场予以制止；
（三）应邀参加州政府及其有关部门组织的行政执法检查、考核、评议等活动。
第六条 社会监督员监督程序和监督结果处理：
（一）依法履行职责时，应当出示甘肃省行政执法监督证，对存在问题和具体事项应详实记录，以便核查；
（二）对监督中发现的问题和违法违纪行为，可以直接向州政府法制办公室或有关部门提出监督意见和建议；
（三）州政府法制办公室或有关部门对社会监督员反映的问题，能够立即解决和纠正的，应当及时解决和纠正；不能立即解决和纠正的，事后应当将处理情况向社会监督员反馈；
（四）履行监督职责时，应当保守国家秘密，不得以权谋私或妨碍行政执法机关及其工作人员实施行政执法公务活动，不得损害行政管理相对人的合法权益。
第七条 社会监督员的聘期为2年，期满自动解聘。行政执法社会监督员在聘期内要求解聘的，由本人提出申请，经州政府同意后予以解聘。续聘的重新办理聘任手续。
第八条 社会监督员在行政执法监督中有下列情形之一的，予以解聘，并收回聘书和甘肃省行政执法监督证：
（一）违法行使行政执法监督职权的；
（二）利用行政执法监督工作谋取私利的；
（三）有其他违法违纪情形的。
第九条 州政府法制办公室负责社会监督员日常联络、组织和协调工作。
（一）组织社会监督员参加有关会议和相关行政执法监督、检查活动；
（二）了解、反映社会监督员对行政执法监督工作的意见、建议和要求。
第十条 社会监督员的保障制度：
（一） 社会监督员在履行工作职责中，各级行政执法机关及其行政执法人员应当主动配合，积极接受监督；
（二）社会监督员可以根据监督需要查阅有关部门的文件和资料；
（三）州政府法制办公室组织社会监督员参加行政执法监督培训和业务知识学习，并赠阅有关简报、文件等材料；
（四）州政府法制办公室定期组织召开社会监督员工作交流会议，征询意见和建议，通报行政执法运行情况；
（五）社会监督员认真履行职责成绩显著的，由州政府给予表彰。
第十一条 本办法自印发之日起施行。
