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我国刑事法律援助制度若干问题思考/刘智

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 06:07:07  浏览:8727   来源:法律资料网
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我国刑事法律援助制度若干问题思考
刘智

摘要:我国刑事法律援助制度自2003年正式确立以来,因其在推动人权保障的重要作用而得到广泛关注,本文就当前我国刑事法律援助制度存在的缺陷来思考进一步完善我国刑事法律援助制度的途径。
关键词:刑事法律援助 缺陷 特殊性

作为我国法律援助制度的重要组成部分,我国的刑事法律援助制度的基本原则和框架始建于1996年全国人民代表大会修改的《刑事诉讼法》与全国人大常委会颁布的《律师法》。其中《刑事诉讼法》确立了以经济状况为决定条件的一般刑事法律援助的基本原则与特殊刑事法律援助的两项基本原则,即被告是盲、聋、哑、未成年人或者可能被判处死刑而没有委托辩护人的,人民法院应当指定承担法律援助义务的律师为其提供辩护。《律师法》则确立了三项重要原则。一是公民有获得法律援助的权利,二是确立了律师的法律援助义务,三是法律援助职能归属于司法行政部门。2003年,国务院颁布了我国首部法律援助行政法规----《法律援助条例》,标志着我国刑事法律援助制度的正式确立。作为一项年轻的法律制度,其不可避免地存在许多不完善的地方,如刑事法律援助的覆盖面过窄,法律援助机构与公检法在刑事法律援助案件中的衔接不畅等问题。鉴于此,本文试图通过对我国当前刑事法律援助制度存在的缺陷来思考进一步完善我国刑事法律援助制度的途径。
一、刑事法律援助制度存在的缺陷及其原因
(一)刑事法律援助制度存在的缺陷
1、刑事法律援助的覆盖面窄。
根据《法律援助条例》规定,我国目前刑事法律援助适用于两类人群,一类以经济困难为前提条件,即犯罪嫌疑人因经济困难没有聘请律师的、公诉案件中的被害人、被告人、自诉案件中的自诉人因经济困难没有委托诉讼代理人的。另一类是不以经济困难为前提条件,但仅限于被告人是盲、聋、哑或未成年人而没有委托辩护人的或者被告人可能被判处死刑而没有委托辩护人的,(以下简称五种人)人民法院为被告人指定辩护的,法律援助机构应当提供法律援助。从此规定来看,我国的刑事法律援助的覆盖面除了自诉案件的被诉人外都覆盖了,范围不可谓窄。但一方面由于我国的刑事诉讼法只规定了指定辩护,刑事法律援助的空间只限于公诉人出庭公诉阶段,基于上位法与下位法的关系,《法律援助条例》对公检法并没有强约束力,刑事法律援助的覆盖面相当窄。另一方面从实际操作来看,绝大多数的刑事法律援助案件仅限于法院指定辩护的五种人,非法院指定辩护的刑事法律援助案件相当稀少。再从经济审查标准分析,对非指定辩护的受援人的经济困难审查是较为苛刻的,一般规定都在居民生活保障线之上的20%左右,这就极大地限制了刑事法律援助受援人的范围。
2、法律援助机构与公检法在刑事法律援助案件中的衔接机制不顺畅。
要完善刑事法律援助制度绝不是法律援助机构一家所能做到的,要使刑事案件中的受援人在刑事诉讼的各个阶段都能得到充分的法律援助,公安局、检察院、法院、法律援助机构在程序上的衔接与紧密配合是非常关键的。但目前刑事法律援助法律法规中涉及此处的规定缺乏可操作性,各地在落实公检法司四家开展刑事法律援助工作的衔接机制时也少有实施细则,事实上造成了有关部门对刑事法律援助不重视,宣传不到位,工作不落实。犯罪嫌疑人与刑事被告人不知晓有申请法律援助的权利,自然也无从保障其诉讼程序的合法利益。
(二)刑事法律援助保障权缺失的原因
1、对刑事法律援助制度的宗旨认识不够,没有认识到刑事法律援助制度的特殊性。
我国的刑事法律援助制度起步较晚,社会对其的认识也
较模糊,还有不少人认为这只是一种以人为本的慈善行为,只是国家在条件许可的情况下给予经济困难者的帮助。某些地方甚至将刑事法律援助的职责都推给社会律师,变成全部是由社会律师承担的义务,没有将刑事法律援助作为人权来保障,没有认识到刑事法律援助的特殊性,没有认识到这是政府的职责。刑事法律援助工作的推行不仅是由于当事人经济困难,更在于案件性质的特殊。其特殊性主要表现在两个方面,一是在刑事诉讼机制中,犯罪嫌疑人与刑事被告人处于当然的弱势地位;二是由于刑事诉讼事关犯罪嫌疑人与刑事被告人的财产权、自由权甚至于生命等重要权利。 因此,对其在诉讼中的权益有重要保障作用的辩护律师,更应予以充分保障。
2、刑事法律援助制度缺乏物质保障基础。
开展刑事法律援助工作的关键不仅要有人力因素(即需要满足诉讼需要的一定数量律师),更要有充足的资金。由于对刑事法律援助的认识有偏差,因此,在刑事法律援助工作中出现的人财物的匮乏的现象就并不乏见了。如我国法律援助的经费人均不足一角钱、相当一部分地区没有建立法律援助的专门机构等。以2003年全国法律援助经费为例,其中财政拨款为21712.74万元, 只占当年财政支出(22053亿元 )的0.0098%。尤其在贫困地区,其法律援助经费完全依赖同样贫困的地方财政,其结果可想而知。即使在较为发达的地区,法律援助仍然受到经费不足、人员编制不足,各方面配合不够的困扰。
3、刑事法律援助制度缺乏强有力的法律保障。
在关于刑事法律援助的法律法规方面,虽然司法部分别与最高人民法院、最高人民检察院、公安部做出了关于在刑事诉讼活动中开展法律援助工作的联合通知,但一方面,由于上述通知只是规范性文件,并没有体现在刑事诉讼法中,在刑事诉讼活动中没有严格的法律约束力,即使指定辩护之外的犯罪嫌疑人在诉讼过程中没能在程序上享有法律援助的权利,也不影响案件的审理与判决。另一方面,这些文件过于原则化,可操作性不强。各地较少出台相关细则。以广东省为例,广东省人大制定了《广东省法律援助条例》,并相继出台了有关实施细则。但对公检法司四家在刑事诉讼活动中如何具体开展法律援助工作并没有相关实施细则,也没有建立公检法司四家在刑事诉讼活动开展法律援助工作的衔接机制。因此基于刑事法律援助立法与法律援助机构与公检法三家在刑事法律援助案件中衔接机制的缺失,公民的刑事法律援助权也就难以得到保障。
二、完善刑事法律援助制度的必要性及其现实意义
(一)是履行宪法与国际法的义务,保障公民的基本权利的需要。
刑事法律援助作为一项为经济贫困的人或有其他原因需要帮助进行诉讼活动的人提供援助以维护其权益的制度在本世纪初已经出现,并已成为多数国家在司法上保护和促进人权的一项国家制度。此制度在刑事司法国际准则中占有重要地位, 1998年中国政府签署了《公民权利和政治权利国际公约》,公约第14条丁目规定:受刑事控告者有权出庭受审并亲自替自己辩护或经由他自己所选择的法律援助进行辩护;如果他没有法律援助,要通知他享有这种权利,在司法利益有此需要的案件中,为他指定法律援助,而在他没有足够能力偿付法律援助的案件中,不要他自己付费。在国务院发布的《2003年中国人权事业的进展》中阐述道:“法律援助得到了有效实施,保障了公民获得法律援助的权利,明确了公民获得法律援助服务权利的范围。在2003年的《法律援助条例》中明确规定了法律援助是政府的责任。”在2004年的宪法修正案中,将国家尊重和保障人权写入了宪法。从上述规定来看,刑事法律援助制度是国家应尽的宪法与国际法规定的责任,是公民应享有的基本权利,这一点是有充分的法理依据的。
(二)是实现社会公正,保障弱势群体的需要。
当前,我国正处在一个急剧的社会转型期阶段,各种社会问题日益突出,最为突出的是因“贫富差距”而导致的“两极分化”问题越来越显性化了,从而造成了社会不公平。正如胡锦涛总书记在中央党校省部级领导干部“提高构建社会主义和谐社会能力专题研讨班”上做出的 “要在继续促进发展的同时,把维护社会公平放到更为突出的位置”的讲话,解决社会不公、弱势群体得不到保障的问题,建设和谐社会已经非常重要,刻不容缓了。和谐社会的建立必须建立在法律的基础之上,要通过有针对性的法律机制来实现社会公正,保障弱势群体。 要让社会的弱势群体有社会安全感,要让这些群体在遇到法律问题时,即使他们经济地位处于劣势,也会享有充分的司法公正。可预见的是,如果没有法律援助,贫困人员作为社会的弱势群体,其不但在程序上的合法利益得不到保障,继而在实体的合法利益也可能得不到保障。而刑事法律援助制度正是这样一种针对社会弱势群体而建立的法律机制。
(三)是减少和缓解社会矛盾的需要。
贫富不均从而导致各种社会矛盾深化已是不争的事实,消除社会矛盾是不可能的,但是,有效地减少与缓解社会矛盾是一个社会主义国家应当也是可以做到的,这也是建立和谐社会的关键。由于法律特有的性质和特点,法律调整机制一方面能够获得社会最大多数人的认同,能够把不同的观点统一到法律的基础上,形成和而不同的和谐状态。 另一方面提供了一个给当事人充分陈述自己的根据和理由的途径,使当事人的不满情绪有一个法定的发泄途径,可以减缓社会压力,化解社会矛盾。法律调整机制的正常运作的关键是当事人能平等地享受到法律服务。我国已经建立了法律服务的市场调节机制,把有支付能力的公民获得法律服务的条件交给了律师的有偿服务的市场机制调节。但毫无疑问,这种调节机制是有缺陷的。仅有律师的有偿服务机制,就无异于法律只保障“有钱人”的利益,从而导致诉讼程序的不公正。如果贫困群体无法得到刑事法律服务作为解决问题的途径,则法庭和监狱有可能沦为贫困阶层诅咒社会黑暗不公、滋长反社会和暴力破坏行为的温床和教室,社会矛盾也将进一步加深。 因此,国家要相对应地建立一种对不能支付法律服务费用的公民的司法救济保障制度,作为律师有偿服务机制不能克服、并且导致诉讼程序不公正缺陷的弥补,这种制度正是刑事法律援助制度。
三、完善我国刑事法律援助制度的构想
(一) 在立法上确立刑事法律援助必须贯穿于刑事诉讼全过程的体制。
  刑事法律援助不同于民事法律援助之处主要在于刑事诉讼的特殊性,刑事诉讼并不局限于法庭审判阶段,而是涉及到侦查、提起公诉、审判三个阶段。刑事被告人(侦查阶段则被称为犯罪嫌疑人)作为被刑事追诉的对象,则始终处于刑事诉讼从侦查到起诉和审判全过程的中心。因此,他所需要获得的法律帮助,也应反映在刑事诉讼从侦查到起诉和审判全过程之中。显然,如果只在审判阶段刑事被告人才能获得相应的刑事法律援助,而处于侦查或起诉阶段的犯罪嫌疑人不能获得相应的刑事法律援助,那么,刑事法律援助维护刑事被告人、犯罪嫌疑人合法权益的积极意义必将遭受严重损害。再考虑到侵犯当事人合法权益大部分发生在侦查阶段的现状,犯罪嫌疑人在侦查起诉阶段获得刑事法律援助不仅是人权保障的必须,更是一种现实的需要。
要让刑事法律援助贯穿于刑事诉讼的始终,就要在我国的刑事诉讼法立法中确立刑事法律援助的地位。一方面确保犯罪嫌疑人在刑事侦查阶段被告知有申请法律援助的权利,且对未成年人、盲、聋、哑以及可能被判处死刑的犯罪嫌疑人应在刑事侦查阶段给予其法律援助。另一方面对没有履行告知义务的机关规定制裁措施,以使法律具有可操作性。
(二) 在立法中确立刑事法律援助对象的特殊性。
  基于刑事法律援助的特殊性,以及其在保障公民人权方面的重要作用。笔者认为,要使这种特殊性在立法中得到体现,首先要在刑事诉讼法确立律师参与刑事诉讼全过程是一种保障诉讼程序公正的必须,律师参与刑事诉讼是诉讼程序公正的体现的理念。
  其次,扩大强制刑事法律援助的范围,除目前的盲、聋、哑、未成年人、可能判处死刑的刑事被告人外,对可能判处五年以上刑罚的被告人,其没有委托律师的,应给予法律援助,为其免费提供律师服务。对此,一方面,从世界各国的规定看来,五年以上刑罚属于重罪的范畴,理应为了司法利益而得到更有效的保护。另一方面我国的现实条件决定了扩大强制法律援助的可能性。根据2004年最高人民法院工作报告,全国各级人民法院在审理刑事案件中共判处罪犯767951人,其中判处5年以上有期徒刑、无期徒刑、死刑的罪犯占19.04%;由此看来,在我国重罪的比例不算高,对诉讼成本的负荷不算重。
再次,对经济困难的刑事法律援助受援人而言,其经济审查标准不能依据城乡居民最低生活保障制度来参照。最低生活保障制度本质是保障城市居民的基本生存权,而刑事法律援助的本质是使公民受到平等法律保护,是人权的保障,二者不能等同。如果参照最低生活保障来制定受援人的经济审查标准,其结果将使大量的需要援助的对象被排除在刑事法律援助制度之外。因此,在制定该制度的经济审查标准时,应根据当地的经济发展水平、居民消费状况、社会法律服务收费状况等多种因素综合考虑,并要适当高于民事法律援助的经济审查标准,从而使大多数无经济能力去购买法律服务的人能获得刑事法律援助。
(三) 完善刑事法律援助中法律援助机构与公检法四家的衔接机制。
  由于当前在刑事法律援助中公检法司四家的衔接机制的缺失,使受援人的合法利益受到了较大侵害。因此,法律援助机构得到公检法三家的大力支持和积极配合,完善这种衔接机制,是做好刑事法律援助工作的迫切之需。笔者认为:要完善刑事法律援助中的衔接机制,首先,要将目前司法部与最高人民法院、最高人民检察院、公安部之间关于刑事法律援助联合通知这些零散的发文统一到一个法律文件中去,以加强刑事法律援助的法律效力。这就需要修改刑事诉讼法或由全国人大常务委员会做出有关解释。其次,各地在执行这种刑事法律援助程序性规定时,需根据当地的实际情况,制定详尽、方便受援人且切实可行的实施细则,并将之作为执法检查的重要内容加以落实。再次,由于在刑事法律援助衔接机制中关键是让犯罪嫌疑人以及刑事被告人享有申请法律援助的知情权,以及提高效率、简化相关手续,让受援人能及时得到法律援助,因此,为了让法律具有可操作性,就要在法律中规定相应的制裁措施,在有关的司法解释中对有关部门处理犯罪嫌疑人以及刑事被告人申请法律援助工作的时效做出严格的规定。
(四) 加强对刑事法律援助的物质保障。
  一项法律制度落实,物质保障是基础。如果法律援助机构、公检法四家缺乏经费,就难以充分开展刑事法律援助工作。具体办案的律师也不例外,如果连律师办案的成本都无法支付,长此以来,律师办案的质量也可想而知。由于刑事法律援助的特殊性,不可能过分依赖社会资助,我国政府应切实负起责任来。一是提高法律援助经费占财政支出的比例,加大对法律援助的投入。对贫困地区,建议由中央财政负担法律援助的支出,以免出现因为身处贫困地区,越需要援助的群体越得不到援助的窘况。二是要落实法律援助专职机构的人员编制,从优待律师,确保有一定数量的律师乐于并认真从事刑事法律援助工作。


参考文献:
1、张恒山:《略论和谐社会中公平正义与法律》,载《法学杂志》2005年第四期,第6页。
2、叶雪生:《从人权入宪审视我国法律援助制度的完善》,载《中国司法》2005年第四期,第68页。
3、宫晓冰:《中国法律援助制度培训教程》,中国检察出版社2002年3月版。
4、宫晓冰:《中国法律援助制度研究》,中国方正出版社2004年8月版。

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南京市物业管理办法

江苏省南京市人民政府


南京市人民政府令
(第244号)



  《南京市物业管理办法》已经2005年12月14日市政府常务会议审议通过,现予发布,自2006年2月1日起施行。

                         
市长 蒋宏坤
                       
二00五年十二月二十六日



南京市物业管理办法

第一章 总则





  第一条 为了规范物业管理活动,维护当事人的合法权益,推动物业管理行业健康发展,根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。


  第三条 本办法所称业主,是指房屋的所有权人,即房产权属登记册记载的权利人(含商品房预售登记的权利人)。
  本办法所称使用人,是指房屋的实际使用人或承租人。
  本办法所称物业管理企业,是指依法取得独立法人资格、具有相应资质、从事物业服务的企业。


  第四条 南京市房产管理局是本市物业管理活动的行政主管部门,负责本市物业管理活动的监督管理工作,各区(县)房产管理部门具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。
  建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、物价、建工、公安、民政等部门按照各自职责,协同实施本办法。
  各区(县)人民政府和街道办事处(镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系。


  第五条 各级政府应当积极推进物业管理专业化、社会化、市场化的进程,建立完善的物业管理市场机制,提高物业服务水平。
  物业管理企业按照有关规定享受第三产业的优惠政策。

第二章 物业管理区域





  第六条 建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的,为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区,配套设施设备管理责任明确,且建筑面积在五万平方米以上的,可以划分为多个独立的物业管理区域。
  单幢非住宅楼及商住楼,具有相对独立配套设施设备并能够封闭管理的,可以为一个物业管理区域;在道路等自然边界围合的区域内,有多个物业区域的,可以合并为一个物业管理区域。
  零散建设的不封闭区域,可由居(村)民委员会结合社区管理划分物业管理范围,协助组织物业服务活动。


  第七条 业主要求调整物业管理区域的,应当向区(县)物业管理行政主管部门提出,区(县)物业管理行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府),按照第六条的规定,结合当地居(村)民委员会的布局实际,在15日内予以答复。

第三章 业主及业主大会





  第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的,物业管理的组织形式可以由业主自主决定。
  物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十,或者物业交付使用已超过一年,且交付使用物业的建筑面积达到百分之三十的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。


  第九条 成立业主大会条件成熟的,建设单位应当书面告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料。建设单位未及时书面告知,业主可以向区(县)物业管理行政主管部门提出召开首次业主大会的书面要求。
  区(县)物业管理行政主管部门应当在接到建设单位书面告知或业主的书面要求的15日内,会同街道办事处(镇人民政府),组织建设单位和业主推荐业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员。筹备组由建设单位代表和业主代表组成,其成员应为不超过15人的单数,成员名单应当自成立之日起在物业管理区域内公示7日。推荐不成的,由街道办事处(镇人民政府)会同区(县)物业管理行政主管部门指定筹备组成员。


  第十条 筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。
  筹备组应当事先将会议的内容和召开方式告知区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府),区(县)物业管理行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)可以根据实际情况派代表参加。
  筹备组负责起草业主公约和业主大会议事规则交大会讨论,并负责确认业主身份及其在首次业主大会上的投票权,业主应当向业主大会筹备组提供相关身份证明、联系地址、通讯方式。筹备组对业主投票的真实性负责。


  第十一条 业主在首次业主大会上的投票权,住宅物业区域按其拥有的住宅套数计算,每套计一票;其他物业区域可以根据业主产权证书记载的物业建筑面积计算,每一平方米计一票,不足一平方米不计票。


  第十二条 业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主可以以幢、单元、楼层为单位成立业主小组,并可推选小组代表出席业主大会。
  业主大会会议可以采用集体讨论的方式,也可以采用书面征求意见的方式。凡需投票表决的,应当经业主本人签字,业主本人不签字的视为弃权。


  第十三条 业主大会首次会议应当制定业主公约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会。业主大会议事规则的内容,应当包括业主大会的议事方式,表决程序;业主投票权的确定方法;业主委员会的组成和换届选举;委员资格、义务和任期;业主大会临时会议的召开等事项。


  第十四条 业主大会作出的决定,应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、拟定和修改的物业服务合同条款、专项维修资金使用和续筹方案,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。
  业主大会、业主委员会决定的事项不得违反有关法律、法规和规章的规定。


  第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行职责。
  业主委员会委员的人数应当是5至15名的单数,委员的产生应当兼顾物业的不同类型和不同楼幢,其组成人员不得在本物业管理区域内实施管理的物业管理企业中兼职。业主委员会成员每届任期三年,可以连选连任。
  分期开发的物业区域可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会应当在物业区域新的一期业主入住百分之五十以后,重新补选或改选业主委员会。
  业主委员会可以选举产生主任一名和副主任若干名,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。


  第十六条 入选业主委员会的成员应当符合下列条件:
  (一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域内的业主;
  (二)遵守国家有关法律、法规;
  (三)遵守业主公约、业主大会议事规则,履行业主义务;
  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
  (五)具有一定的组织能力;
  (六)具备必要的工作时间。


  第十七条 业主委员会应当在任期届满前三个月,召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
  业主委员会的换届选举,应由业主委员会筹备组织。业主委员会怠于筹备组织的或者在任期内怠于履行职责的,经百分之二十以上的业主书面提议,区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)可以指导召开业主大会临时会议,重新选举或者改选业主委员会。
  新一届业主委员会选举成立之日起的十日内,原业主委员会成员应当将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交新一届业主委员会,并做好其他交接工作。


  第十八条 选举、换届、改选、补选业主委员会的,应自选举产生之日起的30日内,向区(县)物业管理行政主管部门备案,并将选举结果告知所在地街道办事处(镇人民政府)。
  业主委员会备案时应当提交以下资料:业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;业主公约;业主委员会成员名单和基本情况。


  第十九条 两个或者两个以上物业管理区域共用非市政道路或者其他配套设施设备的,应当建立业主委员会联席会议制度。业主委员会联席会议由区(县)物业管理行政主管部门会同街道办事处(镇人民政府)组织召开。


  第二十条 业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示,接受业主的监督。

第四章 物业管理服务





  第二十一条 住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。投标人少于三人或者物业管理区域的总建筑面积低于三万平方米,或者别墅总建筑面积低于一万平方米的,经区(县)物业管理行政主管部门批准,建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业,并签订前期物业服务合同。
  前期物业管理项目以招投标方式确定的,建设单位应当按照有关规定向物业管理行政主管部门备案。


  第二十二条 建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前,制定业主临时公约和住宅使用说明书,并作为房屋销售合同的附件。
  业主临时公约的内容应当包括:物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反业主临时公约应当承担的责任等事项。业主临时公约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。
  住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法,不得占用共用部位、共用场地,不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
  建设单位与物业买受人签订的房屋销售合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
  建设单位不得将物业共用部分的所有权或者使用权单独转让。


  第二十三条 建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房,在业主大会成立后移交产权,移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物业管理用房移交。
  分期建设的项目在首期交付时的物业管理用房面积,应当不低于全部项目应交面积的百分之五十。物业管理区域内房屋交付使用过半的,应将物业管理用房全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的,建设单位应当事先交付符合要求的物业管理临时用房。
  建设单位未按规定提供物业管理用房的,由物业管理行政主管部门责令其限期补建;逾期不补建的,应当按该项目销售时的平均售价的95%的标准乘以应交面积,向业主大会交纳补建价款。该补建价款专项用于承租、购置物业管理用房。
  建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时,属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。


  第二十四条 建设单位按照规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业管理企业保修,也可以自行组织维修。


  第二十五条 物业服务合同期限届满前三个月,物业管理企业应与业主委员会协商续约事宜;业主委员会应在合同期限届满前二个月,组织全体业主对是否续聘物业管理企业进行表决。双方续约的应当重新签订物业服务合同;不再续约的,业主大会应当及时选聘其他物业管理企业。原物业管理企业应当在合同终止之日起10日内向业主委员会移交物业管理区域、资料和财物,不得以合同纠纷等理由拒绝移交。


  第二十六条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导,行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平。物业管理企业的物业服务收费项目和收费标准应当实行明码标价。


  第二十七条 建设单位和业主应当按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费的有关条款支付物业服务费用。合同未约定或约定不明的,前期物业服务合同生效当月至出售房屋交付当月发生的物业服务费用,由建设单位承担,房屋交付之日的次月起发生的物业服务费用由业主承担。

第五章 物业的使用和维护





  第二十八条 物业管理区域内的下列共用附属房屋归全体业主所有:
  (一)规划核准图上标注的自行车库;
  (二)规划核准图上标注的底层架空层;
  (三)规划核准图上标注的避难层(间);
  (四)规划核准图上标注的共用设施设备用房;
  (五)建设单位移交给全体业主的物业管理用房;
  (六)建设单位承诺归全体业主共有的房屋;
  (七)层高2.2米以下的房屋;
  (八)其他依法归全体业主所有的房屋。


  第二十九条 物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为:
  (一)擅自拆改房屋承重结构,改变房屋用途;
  (二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;
  (三)侵占绿地、毁坏绿化;
  (四)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;
  (五)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,超标准排污或者发出超标准的噪声和振动;
  (六)未经批准摆摊设点;
  (七)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画;
  (八)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动;
  (九)违法搭建建筑物、构筑物;
  (十)擅自改变房屋外貌;
  (十一)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。


  第三十条 物业管理企业发现在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及业主(临时)公约行为的,应当予以劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告业主委员会和有关行政管理部门。
  业主、使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。


  第三十一条 业主、使用人应当按照规划管理部门批准的设计用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。


  第三十二条 业主共用车库(位)的管理等事项,由业主大会决定。车主要求物业管理企业保管机动车的,应当另行与物业管理企业签订车辆保管合同。


  第三十三条 物业管理区域内的共用停车库(位),应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人有偿使用,任何单位和个人不得出售。建设单位可销售的业主专用停车库(位)不得向本物业管理区域以外的业主出售。


  第三十四条 住宅物业、住宅小区内非住宅物业、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,被两个以上的业主区分所有的,业主应当按照规定缴纳专项维修资金。
  专项维修资金应按幢建帐,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。
  根据物业管理合同约定,应当由物业管理企业从物业服务费用或者物业服务资金中支出的住房共用部位、共用设施设备的维修养护费用,不得从住房专项维修资金中列支。


  第三十五条 专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。
  专项维修资金缴存、管理和使用的具体办法由市物业管理行政主管部门制定,报市人民政府批准执行。


  第三十六条 物业发生危及人身安全的紧急情况时,物业管理企业应当立即组织排险,并及时通知业主委员会,排险维修费用由相关责任人承担。符合专项维修资金使用条件和范围的,排险维修费用可以从专项维修资金中支出。
  物业管理区域内的供水、供电、供气、市容、环卫、电信、绿化、消防、交通、有线电视、邮政等共用设施设备,按照规定应当由提供该项服务的单位维修养护的,不得要求物业管理企业维修养护。相关单位向最终用户收取的费用,不得强制物业管理企业代收代缴。

第六章 罚则





  第三十七条 违反本办法,有关法律、法规或规章已设定处罚的,从其规定。


  第三十八条 业主大会、业主委员会的行为违反有关法律、法规或规章的规定的,由区(县)物业管理行政主管部门责令限期改正,并通告全体业主。


  第三十九条 建设单位违反第九条的规定,未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面告知物业管理行政主管部门,或者未按照规定提交有关资料的,由物业管理行政主管部门责令限期改正,逾期仍不改正的,可以处以一万元以下的罚款。


  第四十条 物业管理企业违反第二十五的规定,未按时移交物业管理区域、资料和财物的,由物业管理行政主管部门责令其限期改正,逾期仍不改正的,可以处以五百元以上一万元以下罚款。


  第四十一条 物业管理行政主管部门应当按照规定建立投诉受理制度。
  区(县)物业管理行政主管部门接到投诉后,应当在5日内作出是否受理的答复。决定受理的,应当进行调查、核实、并按规定时间将处理结果回复投诉人。
  投诉人对区(县)物业管理行政主管部门的处理结果有异议的,可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自收到书面复核要求之日起30日内,将复核意见回复投诉人。


  第四十二条 物业管理行政主管部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物业专项维修基金的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附则




  第四十三条 本规定自2006年2月1日起施行。
  2002年4月1日起施行的《南京市物业管理办法》同时废止。

天津港保税区管理办法

天津市政府


天津港保税区管理办法
天津市政府



第一章 总 则
第一条 为对天津港保税区(以下简称保税区)进行有效的管理,根据有关法律、法规和政策,制定本办法。
第二条 保税区为扩大对外贸易服务,为拓展转口贸易、过境贸易和加工出口服务。
保税区内允许从事国际贸易和为国际贸易服务的货物加工整理、包装、运输、仓储、商品展销以及金融、保险等业务。
第三条 保税区内中外投资者的合法权益受法律保护。
保税区内的公司、企业、其他经济组织(以下简称企业)、办事机构和个人,必须遵守法律、法规和本市及保税区的有关规定。

第二章 管理和服务机构
第四条 保税区管理委员会(以下简称管委会)根据市人民政府的授权,统一管理保税区的行政事务。
第五条 管委会实行主任负责制,设主任,并根据需要设副主任和委员若干人。
管委会可聘请国内外专家和知名人士担任顾问。
第六条 管委会的主要职权有:
(一)依照本办法对保税区实行统一管理;
(二)制订保税区区域总体规划,报市人民政府批准后,负责监督实施;
(三)制订和发布保税区的各项管理实施细则;
(四)在市人民政府授权范围内,负责审批或办理保税区内的投资项目和区内计划、财政、工商、基建、土地、房产、外经、外贸、劳动、人事、环保等方面的行政手续,协助海关、税务、金融、商检、卫检及公安、消防等部门在保税区内办理有关业务;
(五)负责保税区内基础公用设施的建设和管理;
(六)确定管委会内部机构的设置,任免和管理管委会中层干部;
(七)负责审批区内处级及其以下中方人员的短期因公出国及派赴国外培训;
(八)行使市人民政府授予的其他职权。
第七条 保税区内设立海关、工商和税务管理机构。
第八条 保税区设立从事建设、投资、服务等业务的公司以及劳务、会计、法规事务等代理机构,为区内企业提供服务。

第三章 企业权
第九条 投资者设立企业,应按有关规定办理报批手续,获批准后,投资者持批准证书及有关文件办理工商登记,领取营业执照。
第十条 企业持营业执照分别向海关、税务部门履行注册登记手续。
第十一条 投资者持批准证书在保税区办理土地使用权的有关手续或租赁、购置房产。
第十二条 企业的建设工程设计方案须经管委会有关部门批准。
建设工程可自行招标。
第十三条 企业对其生产或经营的商品和提供的服务可自行定价,并向管委会备案。
第十四条 企业必须设置会计账簿,并向管委会报送会计报表。
企业对进出口免税及保税的货物,必须建立海关认可的专门账簿。
第十五条 企业可自行确定机构、人员编制、职工工资分配形式和招聘职工的标准。招聘事务可自行办理,也可由管委会有关部门代理。招工总额须向管委会备案。
第十六条 企业提出申请,经税务部门批准,可缩短固定资产折旧年限。
第十七条 企业更改名称、变更法人代表以及在保税区内转产、迁移、合并、转让或提前终止等,须经管委会批准,到工商、税务部门办理变更登记或注销登记手续,并向海关备案。

第四章 贸易管理
第十八条 保税区内的外商投资企业和国内有外贸经营权的企业有权从事国际贸易。区内其他企业经有关部门批准,可从事中转和过境贸易。
第十九条 允许保税区内企业生产用品的入境和产品的出境。
第二十条 凡涉及进出口许可证管理的货物,从境外运入保税区和从保税区运往境外时,免领进出口许可证;运往境内非保税区或从境内非保税区运入保税区时按国家规定办理。

第五章 金融保险
第二十一条 经中国人民银行批准,国内外银行和保险企业,可在保税区设立营业机构。
第二十二条 保税区内外商投资企业的外汇收入,按国家《保税区外汇管理暂行办法》管理。区内中资企业经营业务的外汇收入,允许保留现汇,周转使用。年终净外汇收入按有关规定办理结汇,上缴国家和留成。
第二十三条 外国投资者从企业取得的利润和外籍职工的工资、薪金及其他合法收入,凭完税或清税证明可汇往境外。
第二十四条 保税区内企业向境外筹借外汇资金或向境内的外资银行、中外合资银行筹措外汇资金,按照国家有关管理规定办理。
第二十五条 企业可按外汇调剂的有关规定,在区内外的外汇调剂中心从事外汇买卖。

第六章 税收优惠
第二十六条 从境外运入保税区的货物,除国家另有规定的外,免征关税和进口环节的工商统一税或产品税(增值税),或者保税。
经保税区转口出境的货物,免征关税。
免税行入保税区的货物运往境内非保税区时,照章征收关税、进口环节的工商统一税或产品税(增值税)。
保税区内企业产品运往境内非保税区或境内非保税区的货物运入保税区,按海关规定办理。
第二十七条 除国家另有规定外,保税区内企业生产的产品运往境外时,免征关税和生产环节的工商统一税或退还已征的产品税(增值税);产品在保税区内销售时,免征生产环节的工商统一税或产品税(增值税)。
第二十八条 保税区内企业按国家有关规定和天津港保税区税收优惠的若干规定,享受所得税的减免优惠。

第七章 出入管理
第二十九条 法律禁止进出境的物品不得运入,运出保税区。
第三十条 进出保税区的运输工具和交通工具,凭管委会签发的长期或临时通行证,在指定的出入口通行。
第三十一条 进出保税区人员,一律凭管委会认可的有效证件。个人携带的物品应接受海关检查。
第三十二条 除经管委会批准并办理有关手续的特定人员外,其他人员不得在保税区内留宿。

第八章 附 则
第三十三条 严禁利用保税区进行走私等违法活动,违者由有关部门按有关法律、法规查处。
第三十四条 香港、澳门、台湾的投资者和华侨,在保税区内设立企业、办事机构从事经营活动及人员、交通工具出入保税区的管理,按本办法执行。
第三十五条 本办法由天津市税务局负责解释。
第三十六条 本办法自发布之日起施行。



1991年9月16日

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