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大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读

张晓达 律师

2004年12月22日

一.大陆法院判例

2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房，首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚，当时王先生所买的房产已升值至100万民币，婚后双方共同偿还贷款。2003年11月，夫妻双方因感情不和闹离婚，当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时，张女士认为，该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外，其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有，因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后，一审判决该房产为王先生个人财产，归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款，王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服，上诉到二审法院，最终二审法院维持原判。

二.婚前按揭房产归属问题分析

这里我们要讨论的“婚前按揭房产”，是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买（限为个人行为，排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为，此时可能房屋已为双方婚前共有财产），婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上，上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产，进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。

财产分割是离婚中最容易遇到的问题，很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白，特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款，再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间，一个人很有可能在这期间结婚又离婚，上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢？

1.法律对一般婚前财产的原则性规定

大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定，只是就一般的婚前财产的分割做出了规定，即除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点，因为在2001年大陆修订《婚姻法》前，最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定：婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产，但现在的法律对此问题做了重大改变。

2.剖析婚前按揭房产的分割

上述对婚前财产分割的原则性规定，套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”，然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重，需要进一步剖析：

（1）何为“婚前”？何为“婚前购房”？

从上面的分析不难看出，婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点：一是“婚前”到“婚后”的时间点；二是“购房”时间点，即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者，答案很简单，鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻，因此，夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点，而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。

对于后者，比较困扰，在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点？例如：在婚前签了购房合同，付了首期款，婚后才进行按揭贷款，并办了《房产证》，那哪个才是“购房时间点”？
有人认为，鉴于房产在法律上属于不动产的范畴，而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续，取得《房产证》之日，因此，认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为，判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付，还是婚后以共同财产支付的。
实际上，上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了，因此由此得出的结论也有失偏颇，考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性，应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点，签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

（2）按揭购房过程中各方的法律关系如何？“共同还贷”如何补偿对方？

婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，难道不会对房屋的所有权产生任何影响么？有人提出过这样的观点：在偿还完所有银行贷款前，应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分，婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益，这属其个人财产；而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益，这部分是夫妻双方的共有财产，应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前，应当先弄清按揭购房各方的法律关系，即购房人、出卖人（如开发商）和贷款银行三方的关系。简单地说，购房者与开发商是房屋买卖关系，而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户，同时也办理了房产证后，购房合同双方都已经履行完了合同义务，双方已经结束了购房合同的关系。在此之后，购房人向偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为，并不影响所购房屋所有权的归属。

如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款，可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务，因此，离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方，这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。

联系方式：dadaxtw@yahoo.com.cn


福建省莆田市人民政府办公室


莆田市人民政府办公室关于印发莆田市城乡困难家庭临时救助实施办法（试行）的通知

莆政办〔2011〕67号



各县（区）人民政府（管委会），市直有关单位：

经市政府同意，现将《莆田市城乡困难家庭临时救助实施办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。







二〇一一年三月二十二日









莆田市城乡困难家庭临时救助实施办法（试行）



第一章 总则

第一条 在全面建立城乡低保和医疗救助制度的基础上，为及时有效缓解城乡困难家庭突发性、临时性生活困难，进一步完善社会救助体系，根据国家有关文件精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条 临时救助是指对城乡困难家庭在日常生活中由于各种特殊原因，造成暂时生活困难时，由政府给予非定期、非定量的一种临时性救助基本制度。

第三条 各级民政部门负责本行政区域内城乡困难家庭临时救助的实施和管理。

第四条 临时救助应遵循以下原则：

（一）救急救难；

（二）及时、高效、适度、公正；

（三）实行属地管理、分级救助；　　

（四）救助水平与筹资规模相适应。



第二章 临时救助的对象和范围

第五条 现阶段我市临时救助对象为具有本市户籍的常住居民，主要包括：

（一）在最低生活保障和其他专项社会救助制度覆盖范围之外，由于特殊原因造成基本生活出现暂时困难的低收入家庭，重点是收入在低保标准1-2倍范围内的低保边缘家庭。

（二）虽然已纳入最低生活保障和其他专项社会救助制度覆盖范围，但由于特殊原因仍导致基本生活暂时出现较大困难的家庭。

（三）当地政府民政部门认定的其他特殊困难家庭。

第六条 临时救助针对救助对象家庭生活中遇到的突发性、特殊性困难，重点对以下几种情况进行救助：

（一）因医治危重疾病，在扣除各种医疗保险、新型农村合作医疗、医疗救助报销部分和其他社会帮困救助资金后，个人负担的医疗费数额较大，导致家庭基本生活难以维持的。

（二）因遭遇火灾、车祸、溺水、矿难等突发性意外事件，在扣除各种赔偿、保险、救助等资金后，个人负担仍然较重，导致家庭基本生活难以维持的。

（三）因子女教育费用负担过重，导致家庭基本生活难以维持的（不含自费择校生）。

（四）因遭遇突发性自然灾害的，在进行灾害专项资金救助后，家庭基本生活仍然出现暂时较大困难的。

（五）其他特殊原因造成家庭生活特别困难的城乡困难家庭，经其他救助措施帮扶后，基本生活仍然难以维持的。

第七条 有下列情形之一的不予实施临时救助：

（一）因赌博吸毒且不悔改等原因导致家庭生活困难的。

（二）参与政府明令禁止的非法组织活动的。

（三）拒绝管理机关调查，隐瞒或不提供真实收入情况、出具虚假证明的。

（四）当地政府民政部门认定的其他不予救助的人员。



第三章 临时救助的标准

第八条 临时救助标准，应当根据救助对象困难原因、程度、种类等因素，结合临时救助资金状况，合理划定救助档次和标准，实施分级分类救助。

第九条 临时救助实行市、县两级救助，按照逐级救助的程序进行。各县（区、管委会）民政部门负责对本辖区范围内符合条件的对象实施临时救助，救助对象经县级临时救助后仍有特殊困难的，市民政局可对符合救助条件的家庭实施再次救助。　　

第十条 临时救助一般为一次性救助，申请人（一个家庭）不得以同一事由向同一机关重复申请临时救助，在一个自然年度内享受临时救助的次数一般不超过两次。县级、市级一次性救助金原则上不超过2000元。具体救助金额由管理机关按照救助对象实际困难程度确定。救助标准和最高限额应根据经济社会发展情况适时调整。

　　

第四章 临时救助的程序

　 第十一条 临时救助的申请，原则上以家庭为单位提出。按照家庭申请、村（居）委会审查，乡、镇（街道）审核，民政部门审批的操作程序组织实施。

第十二条 临时救助的审批程序：
　　（一）申请。城乡困难家庭申请临时救助，由本人（户主）向户籍所在地村（居）委会提出书面申请，并提供所需材料。

（二）受理。村（居）委会在接到申请书后，2个工作日内完成入户调查和审查。申请人要填写《莆田市城乡困难家庭临时救助申请审批表》，连同有关证明材料上报乡、镇（街道）。

（三）审核。乡、镇（街道）应当自收到村（居）委会上报材料之日起3个工作日内提出审核意见，必要时可以进行核查。对符合条件的，应及时将申报材料报县级民政部门审批。对不符合条件的，应及时向申请人发出告知书，并将申报材料退回所在村（居）委会。

（四）审批和发放。县级民政部门应当自收到乡、镇（街道）审核材料之日起5个工作日内作出是否批准的决定，对符合条件的予以批准，确定救助金额并及时发放临时救助金。对不符合条件的，应及时向申请人发出告知书，并将申报材料退回乡、镇（街道）。县级民政部门必要时可以进行核查。

对在县级临时救助后仍有特殊生活困难的对象，由本人（户主）提出申请，经县级民政部门签署意见后，可向市民政局申请再救助。市民政局在5个工作日内对申报材料进行审查，根据救助对象临时生活困难原因、困难程度、困难种类等因素进行审批，对符合条件的予以批准，确定救助金额并及时发放临时救助金。对不符合条件的，应及时向申请人发出告知书，并将申报材料退回县级民政部门。市民政局必要时可以进行核查。

（五）对突发性灾难导致无法维持生活等特殊困难家庭，应当简化程序，特事特办，必要时县级或市级民政部门可直接受理审批。　　

第十三条 申请所需材料

（一）申请人居民户口簿、身份证原件、复印件。

（二）重病患者家庭申请临时救助需提供县级（含县）以上医疗机构出具的医疗诊断书、必要的病史材料原件、复印件，新农合或医保部门出具的医疗费用总额收据及补助、报销凭证原件、复印件。

（三）遭受灾害的需提供乡、镇（街道）政府或相关管理部门出具的有效证明材料。

（四）因子女教育费用负担过重的需提供子女学籍或相关证明。

　　（五）民政部门认为需要提供的其他相关证明材料。

第十四条 民政部门应建立救助对象审批材料、资金台账、发放名册等临时救助工作档案，并加强档案管理，做到资料完整，便于查询利用。



第五章 资金筹集与管理

第十五条 临时救助资金每年由市、县两级列入本级财政预算。市、县两级安排一定的资金作为临时救助启动基金，县（区、管委会）启动基金要根据实际财力状况，按本户籍人口每人不低于0.2元的标准筹集。随着经济社会发展，逐步提高临时救助筹资标准和救助水平。

第十六条 财政部门每年上半年之前应将临时救助资金拨入同级民政部门，民政部门相应设立临时救助资金专帐，用于办理资金的收支业务。

第十七条 临时救助以提供现金救助为主要方式，也可通过银行实行社会化发放，申请人提供的银行账号必须是申请人或其家庭成员的开户账号。

第十八条 民政部门临时救助资金应实行专帐核算、专项管理、专款专用，其筹集、管理和使用接受财政、监察、审计部门的监督和审计。



第六章 监督与处罚

第十九条 临时救助应按照公开、公平、公正原则，坚持民主评议和公示制度，广泛接受社会监督。

第二十条 申请临时救助的城乡困难家庭应接受民政部门的调查，并如实反映相关情况。对提供虚假证明、采取欺瞒手段骗取临时救助金的，一经查实全额追回冒领款物，两年内不再受理申请。

第二十一条 国家机关和有关管理机构及其工作人员，在临时救助工作中有滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守行为的，对直接负责的主管人员和直接责任人依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



第七章 附 则

第二十二条 因流域性水灾、旱灾、风雹等自然灾害，以及较大范围环境污染、破坏性灾害和不可抗拒因素造成社会性灾害实施的专项救助不适用本办法。

第二十三条 各县（区）人民政府（管委会）可以根据本办法，结合实际情况制定本地区临时救助的具体操作办法，报市政府和有关部门备案。

第二十四条 本办法由市民政局负责解释。

第二十五条 本办法自发布之日起施行。